Qué hace un abogado especializado en urbanismo en Tenerife
El derecho urbanístico regula qué se puede construir, dónde y con qué requisitos. En Canarias la norma principal es la Ley 4/2017, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, que se aplica junto con la legislación estatal del suelo, el Plan Insular de Ordenación de Tenerife y el planeamiento de cada municipio. Su objeto es ordenar el uso del territorio y garantizar el cumplimiento de la legalidad urbanística. Los asuntos más habituales en la isla son:
- Licencias y comunicaciones previas: obras nuevas, reformas, cambios de uso y licencias de actividad. Según el tipo de obra hace falta licencia municipal o basta con una comunicación previa al ayuntamiento.
- Disciplina urbanística: expedientes por obras sin licencia, órdenes de restablecimiento de la legalidad y de demolición y sanciones. En suelo rústico y espacios naturales protegidos interviene también la Agencia Canaria de Protección del Medio Natural.
- Planeamiento: impugnación de planes generales y de su clasificación del suelo, y alegaciones durante su tramitación.
- Costas: construcciones en la zona de dominio público marítimo-terrestre y en su servidumbre de protección, reguladas por la Ley de Costas.
- Expropiaciones y responsabilidad patrimonial: valoración del suelo expropiado e indemnizaciones por cambios de planeamiento que privan de derechos ya patrimonializados.
- Vivienda vacacional y usos turísticos, sujetos a normativa autonómica específica y a lo que permita el planeamiento de cada municipio.
Asesoramiento antes de comprar o construir
Buena parte del trabajo es preventivo. Antes de comprar terrenos o iniciar un proyecto, el asesoramiento de especialistas permite comprobar la clasificación del suelo y el nivel de protección que le da el planeamiento, los permisos y autorizaciones necesarios, incluidos los sectoriales (costas, carreteras, patrimonio histórico), y los trámites y plazos para su obtención. Abogados, arquitectos e ingenieros trabajan en conjunto en la elaboración de la documentación, y los contratos de compraventa pueden condicionarse a que se obtenga la licencia. Este tipo de asesoría evita muchos problemas y disputas posteriores con la Administración y entre las partes, y conviene que se haga a través de un despacho o firma con práctica en las distintas áreas implicadas (urbanismo, registral, fiscal).
Cómo se recurre en materia urbanística
Los procedimientos administrativos de disciplina tienen plazos breves, y la primera actuación es revisar la resolución y el expediente. Frente a una denegación de licencia, una orden de demolición o una sanción caben recursos en vía administrativa y, después, recurso contencioso-administrativo en el plazo de dos meses ante la sección de lo contencioso-administrativo del Tribunal de Instancia. La impugnación de los planes urbanísticos, que son disposiciones generales, corresponde a la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Canarias con sede en Santa Cruz de Tenerife. En urbanismo existe además la acción pública: cualquier ciudadano puede exigir ante la Administración y los tribunales que se cumpla la legalidad urbanística. Cuando una orden de demolición es inminente, conviene pedir la suspensión cautelar desde el primer escrito.
Las infracciones más graves pueden ser también delito: el Código Penal castiga las obras de urbanización, construcción o edificación no autorizables en suelos protegidos o no urbanizables (artículo 319), y el juez puede acordar la demolición de lo construido.
Qué buscar en un abogado de urbanismo en Tenerife
- Especialización en derecho urbanístico y administrativo, conocimientos de las normativas sectoriales y experiencia ante los ayuntamientos de la isla, el Cabildo y el Gobierno de Canarias.
- Conocimiento del planeamiento insular y municipal, tanto en la zona metropolitana como en Tenerife Sur y el norte, y servicios adaptados a cada cuestión: no se plantea de la misma forma la legalización de una vivienda que la defensa frente a una orden de demolición.
- Un equipo de profesionales y expertos técnicos, coordinado con arquitectos e ingenieros para preparar la prueba pericial.
- Información clara sobre la situación del inmueble, las opciones de legalización, los pasos del proceso, los plazos y los riesgos, sin promesas de resultado; la defensa y representación de los intereses del cliente debe adaptarse al objetivo de cada caso, sea particular o empresa de distintos sectores.
- Colegiación en el Ilustre Colegio de Abogados de Santa Cruz de Tenerife o práctica acreditada en el ámbito de la jurisdicción contencioso-administrativa en Canarias.
Para otros conflictos con la Administración, consulta el ranking de abogados administrativistas en Santa Cruz de Tenerife.