Derecho civil en Benidorm: la propiedad horizontal como eje de la práctica
El tejido urbano de Benidorm está formado en su mayor parte por torres de apartamentos construidas entre 1960 y 1985, en un contexto de desarrollo turístico acelerado que generó bloques de entre veinte y treinta plantas con cientos de viviendas y propietarios de múltiples nacionalidades. Esta realidad física convierte a la propiedad horizontal regulada por la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (LPH) en el eje central de la práctica del derecho civil en Benidorm. Los conflictos más frecuentes se producen en torno a las derramas extraordinarias para rehabilitación de elementos comunes —fachadas, cubiertas, instalaciones de ascensores, impermeabilizaciones— que en edificios de más de cuarenta años de antigüedad alcanzan importes por propietario que con frecuencia superan los diez mil euros, generando oposición de propietarios morosos, impugnaciones de acuerdos de junta y procedimientos monitorios. El Ilustre Colegio de Abogados de Alicante (ICAL) integra a los abogados civiles que ejercen en Benidorm.
La particularidad de Benidorm respecto a otras ciudades turísticas españolas es la composición multinacional de sus comunidades de propietarios. En muchos bloques, más del sesenta por ciento de los propietarios son ciudadanos extranjeros no residentes en España, lo que convierte la comunicación con los comuneros, la celebración de juntas con el quórum legal y la ejecución de las deudas de comunidad en retos de orden jurídico, lingüístico y procesal que los mejores abogados civiles de Benidorm han aprendido a gestionar con eficacia.
Propiedad horizontal: derramas, acuerdos y comuneros morosos
La derrama extraordinaria es el instrumento jurídico mediante el que la comunidad de propietarios obtiene la financiación para acometer obras de conservación y rehabilitación de los elementos comunes del edificio. En los bloques de apartamentos turísticos de Benidorm —muchos de ellos con fachadas deterioradas por la exposición al salitre marino, instalaciones eléctricas y de fontanería obsoletas y ascensores que requieren renovación completa para cumplir la normativa vigente— las derramas extraordinarias son un fenómeno cotidiano que genera conflictividad judicial constante.
El régimen legal de las derramas extraordinarias está regulado en el artículo 9.1.e) LPH, que establece la obligación de cada propietario de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, con arreglo a su cuota de participación. La aprobación de la derrama extraordinaria por la junta de propietarios requiere únicamente mayoría simple del total de propietarios (mayoría de cuotas y mayoría de propietarios que representen la mayoría de cuotas), salvo cuando la obra no sea necesaria para el adecuado mantenimiento y habitabilidad del inmueble, en cuyo caso se exige una mayoría cualificada de tres quintas partes. La distinción entre obras necesarias y obras de mejora es con frecuencia la clave del litigio sobre la validez del acuerdo de la junta.
El propietario que no paga la derrama aprobada incurre en mora y puede ser demandado mediante el proceso monitorio de comunidades de propietarios regulado en el artículo 21 LPH, que permite a la comunidad obtener un título ejecutivo en plazos breves. Cuando el propietario moroso es un ciudadano extranjero no residente en España y el importe de la deuda está por debajo del umbral del Reglamento UE 1896/2006 sobre el procedimiento monitorio europeo (actualmente sin límite de cuantía para créditos civiles y mercantiles no contradichos entre Estados miembros), el abogado de la comunidad puede también recurrir a este instrumento supranacional para obtener un requerimiento de pago directamente ejecutable en el Estado miembro donde reside el deudor moroso, sin necesidad de un procedimiento de exequátur.
Viviendas de uso turístico en Benidorm: el conflicto del Decreto 10/2021 CV
La vivienda de uso turístico (HUT) —denominación utilizada en la Comunitat Valenciana por el Decreto 10/2021 del Consell de regulación de las viviendas de uso turístico— es uno de los temas de mayor conflictividad civil en las comunidades de propietarios de Benidorm. La sentencia del Tribunal Supremo de 22 de enero de 2024 (STS 22/01/2024) ha establecido que la comunidad de propietarios puede prohibir la actividad de vivienda de uso turístico en el edificio mediante acuerdo adoptado por mayoría cualificada de tres quintas partes (3/5) del total de propietarios y de cuotas de participación, sin necesidad de unanimidad.
En Benidorm, donde la proliferación de HUT ha generado problemas de convivencia en numerosos bloques —ruido, rotación de inquilinos, uso intensivo de zonas comunes— muchas comunidades han adoptado o están adoptando acuerdos de prohibición de HUT al amparo de esa doctrina del Tribunal Supremo. Los propietarios que tienen registradas sus viviendas como HUT ante Turisme Comunitat Valenciana e impugnan el acuerdo de prohibición deben acudir al Juzgado de Primera Instancia de Benidorm para instar la nulidad del acuerdo, alegando que no se ha alcanzado la mayoría cualificada exigida o que el acuerdo es contrario a la ley. El abogado civil de Benidorm especializado en propiedad horizontal debe conocer en profundidad tanto el Decreto 10/2021 CV como la doctrina jurisprudencial del TS de enero de 2024 para asesorar a sus clientes —ya sean la comunidad o los propietarios afectados— sobre la validez y ejecutividad del acuerdo de prohibición.
El Decreto 10/2021 del Consell regula los requisitos que debe cumplir una vivienda para ser inscrita como HUT en la Comunitat Valenciana: capacidad máxima de quince plazas y doce personas por vivienda, ocupación únicamente en su totalidad (no por estancias), equipamiento mínimo de habitabilidad y contratación de seguro de responsabilidad civil. La inscripción se realiza en el Registro de Turisme Comunitat Valenciana mediante declaración responsable. El incumplimiento de los requisitos del Decreto o el ejercicio de la actividad HUT sin la previa inscripción puede dar lugar a sanciones de hasta cien mil euros por la Conselleria de Turisme. Los abogados civiles de Benidorm especializados en HUT asesoran tanto en la tramitación de la inscripción como en la impugnación de sanciones y en los conflictos con la comunidad de propietarios.
Compraventa de apartamentos turísticos: due diligence registral
El mercado de compraventa de apartamentos en Benidorm tiene características propias derivadas de la antigüedad del parque inmobiliario y de la condición de propietarios extranjeros de una parte sustancial de los vendedores. Muchos de los apartamentos que se transmiten en Benidorm tienen problemas de escrituración o de inscripción registral derivados de la historia del desarrollo urbanístico del municipio: escrituras de propiedad horizontal otorgadas con superficie diferente a la real, divisiones horizontales incompletas, cambios de titularidad no inscritos por propietarios extranjeros fallecidos, o cargas registrales antiguas (hipotecas canceladas económicamente pero no inscritas la cancelación en el Registro).
La due diligence registral antes de la compra de un apartamento en Benidorm debe incluir: obtención y análisis de la nota simple informativa del Registro de la Propiedad (Registro de la Propiedad número 1 de Benidorm), verificación de la situación urbanística del inmueble conforme al PGOU de Benidorm, comprobación de la existencia de licencia de primera ocupación, análisis de las cargas vigentes —hipotecas, embargos, anotaciones preventivas—, certificado de la comunidad de propietarios acreditando el estado de pago de las cuotas y derramas, y último recibo de IBI. En inmuebles en primera línea del mar debe verificarse además la afección de la Ley 22/1988 de Costas y la existencia de servidumbres de protección o tránsito del dominio público marítimo-terrestre.
Los apartamentos en Benidorm con problemas de escrituración —especialmente los que no tienen primera ocupación formalizada o que tienen superficies construidas diferentes a las que constan en la escritura de obra nueva y división horizontal— pueden ser objeto de un expediente de inscripción o rectificación registral conforme al artículo 203 de la Ley Hipotecaria, en el que el abogado civil especializado puede gestionar ante el Registrador de la Propiedad de Benidorm la subsanación de la discordancia entre la realidad física y la inscripción registral. El conocimiento práctico del funcionamiento del Registro de la Propiedad de Benidorm y de los criterios del Registrador es un activo diferencial de los mejores abogados civiles de la plaza.
Responsabilidad civil en zonas comunes: accidentes en piscinas y terrazas
Los complejos turísticos de Benidorm —hoteles, aparthoteles y bloques de apartamentos con piscinas, terrazas y zonas comunes de uso intensivo— generan una litigación civil por responsabilidad civil extracontractual derivada de accidentes que es cuantitativamente relevante en el foro civil de Benidorm. La responsabilidad por los daños causados en las zonas comunes de una comunidad de propietarios recae sobre la propia comunidad en virtud del artículo 1.902 del Código Civil y del artículo 22 LPH, siempre que el daño se haya producido por el deficiente estado de mantenimiento del elemento común o por la omisión de las medidas de seguridad exigibles.
Las reclamaciones más frecuentes en Benidorm son: caídas en piscinas de complejos turísticos por pavimento en mal estado o ausencia de señalización, accidentes en terrazas y balcones por barandillas defectuosas, y daños causados por la caída de elementos de fachada deteriorados. El seguro de responsabilidad civil de la comunidad de propietarios —cuya contratación es obligatoria conforme al artículo 10.1.e) LPH— es la vía natural de indemnización para el perjudicado, si bien cuando el siniestro supera el capital asegurado el abogado debe dirigir la reclamación también contra la propia comunidad. En los complejos turísticos con gestión hotelera puede concurrir también la responsabilidad del gestor o del explotador del servicio de piscina.
Dominio público marítimo-terrestre y Ley de Costas en Benidorm
El litoral de Benidorm incluye propiedades en primera línea de mar sujetas a las restricciones de la Ley 22/1988 de Costas. La servidumbre de protección de cien metros desde el límite interior del dominio público marítimo-terrestre (DPMT) limita las obras y los usos de los inmuebles incluidos en esa franja, prohibiendo las nuevas construcciones y permitiendo únicamente las obras de reparación, consolidación y mantenimiento que no impliquen aumento de volumen, masa o altura. Las propiedades en zona de servidumbre de tránsito —seis metros desde el límite interior del DPMT— tienen restricciones adicionales sobre el paso público.
El deslinde del DPMT en el término municipal de Benidorm, aprobado y ejecutado por la Demarcación de Costas de Valencia de la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar, determina con precisión el límite del dominio público y la extensión de las servidumbres legales de protección y tránsito. La consulta del deslinde es indispensable para cualquier compraventa de inmueble en primera línea del mar de Benidorm, ya que las afecciones de la Ley de Costas pueden limitar significativamente las posibilidades de uso y reforma del inmueble y, en algunos casos, pueden incluso afectar a la propia titularidad del inmueble si se produce la clasificación de parte de la finca como DPMT.
El comité editorial de RankingAbogados.es ha valorado para este ranking la especialización en las materias civiles de mayor relevancia en Benidorm, la trayectoria ante los Juzgados de Primera Instancia de Benidorm y ante el Registro de la Propiedad número 1, y la capacidad lingüística para atender a los propietarios extranjeros —ingleses, alemanes, escandinavos— que representan una proporción mayoritaria de los comuneros en los bloques de apartamentos turísticos del municipio. Ningún despacho ha abonado cantidad alguna por su inclusión o posición en este ranking.
