Desahucio
Categoría: Inmobiliario
Definición: El desahucio es el procedimiento judicial por el que el propietario recupera la posesión de un inmueble, sobre todo por falta de pago de la renta o por expiración del contrato de arrendamiento. Se tramita como juicio verbal conforme al artículo 250.1 de la LEC y concluye con el lanzamiento o desalojo forzoso. El inquilino puede detenerlo pagando la deuda mediante la enervación (art. 22.4 LEC).
El desahucio es el procedimiento judicial que permite al propietario recuperar la posesión de un inmueble, principalmente por falta de pago de la renta o por expiración del contrato de arrendamiento. Se tramita como juicio verbal conforme al artículo 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Concluye con el lanzamiento, es decir, el desalojo forzoso del ocupante.
¿Qué es el desahucio?
El desahucio es la vía legal para poner fin a la posesión de un inmueble por parte de quien ya no tiene derecho a ocuparlo. Lo insta el propietario o el arrendador ante el Juzgado de Primera Instancia.
Su causa más frecuente es el impago de la renta del alquiler. También procede cuando el contrato de arrendamiento ha vencido y el inquilino no abandona la vivienda.
El propietario no puede desalojar por su cuenta. La recuperación del inmueble exige una resolución judicial y la intervención de la comisión judicial en el lanzamiento.
Tipos de desahucio
La LEC regula varios tipos de desahucio según la causa que lo motiva. La siguiente tabla resume los supuestos más habituales.
| Tipo | Causa | Base legal |
|---|---|---|
| Por falta de pago | Impago de la renta o cantidades asimiladas | Art. 250.1.1º LEC; art. 27 LAU |
| Por expiración del plazo | Fin del contrato de arrendamiento | Art. 250.1.1º LEC |
| Por precario | Ocupación sin título ni pago de renta | Art. 250.1.2º LEC |
| Por okupación | Ocupación ilegal de la vivienda | Art. 250.1.4º LEC |
El tipo de desahucio determina el procedimiento y las posibilidades de defensa del ocupante. El más común es el desahucio por falta de pago de la renta.
Desahucio por falta de pago
El desahucio por falta de pago procede cuando el inquilino deja de abonar la renta o las cantidades asimiladas. El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite al arrendador resolver el contrato por este incumplimiento.
La demanda puede acumular la acción de desahucio y la reclamación de las rentas impagadas. Así, el propietario recupera el inmueble y reclama la deuda en un mismo procedimiento.
La enervación: cómo parar el desahucio pagando
El inquilino puede detener el desahucio pagando toda la deuda antes del juicio. Esta posibilidad se denomina enervación de la acción y se regula en el artículo 22.4 LEC.
La enervación solo puede ejercerse una vez. No procede si el arrendador ya había requerido el pago con al menos treinta días de antelación y el inquilino no atendió el requerimiento.
El procedimiento de desahucio paso a paso
El desahucio sigue un recorrido procesal marcado por plazos breves. Cada fase acerca la recuperación del inmueble.
- Demanda de desahucio ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar del inmueble.
- Requerimiento al arrendatario, que dispone de diez días para pagar, enervar u oponerse.
- Decreto o sentencia de desahucio si el inquilino no paga ni se opone con fundamento.
- Lanzamiento, con fecha señalada para el desalojo efectivo del inmueble.
La resolución fija de forma directa la fecha del lanzamiento. Esta agilidad busca reducir el perjuicio del propietario por la ocupación sin pago.
El lanzamiento y su suspensión por vulnerabilidad
El lanzamiento es la ejecución material del desahucio. La comisión judicial acude al inmueble y procede al desalojo del ocupante en la fecha señalada.
La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, permite suspender el lanzamiento en situaciones de vulnerabilidad. El juzgado comunica el caso a los servicios sociales y puede aplazar el desalojo durante los plazos legales.
Desahucio y okupación: diferencias
El desahucio y la okupación son situaciones distintas. La diferencia está en la existencia o no de un contrato previo.
El desahucio se dirige contra un inquilino que firmó un arrendamiento y después incumple. La okupación afecta a quien entra en el inmueble sin título alguno.
Frente al inquilino moroso procede el desahucio por falta de pago. Frente al okupa cabe la vía penal por usurpación o el desahucio del artículo 250.1.4º LEC.
Preguntas frecuentes sobre el desahucio
¿Cuánto tarda un desahucio por falta de pago?
Depende de la carga del juzgado y de si el inquilino se opone. El procedimiento de juicio verbal busca la agilidad, pero la existencia de vulnerabilidad puede prolongar los plazos hasta el lanzamiento.
¿Se puede parar un desahucio pagando la deuda?
Sí, mediante la enervación del artículo 22.4 LEC, abonando toda la deuda antes del juicio. Solo cabe una vez y no procede si el arrendador ya había requerido el pago con treinta días de antelación.
¿Qué diferencia hay entre desahucio y okupación?
El desahucio se dirige contra un inquilino con contrato que incumple, mientras que la okupación afecta a quien entra sin título. Frente al okupa cabe además la vía penal por usurpación.
¿Puede el propietario desalojar por su cuenta?
No. El desalojo requiere una resolución judicial y la intervención de la comisión judicial en el lanzamiento. Actuar por la fuerza puede constituir un delito de coacciones.
¿Se puede suspender el lanzamiento?
Sí, en situaciones de vulnerabilidad conforme a la Ley 12/2023. El juzgado comunica el caso a los servicios sociales y puede aplazar el lanzamiento durante los plazos previstos.
¿Se pueden reclamar las rentas impagadas en el desahucio?
Sí. La demanda de desahucio por falta de pago puede acumular la reclamación de las rentas adeudadas, de modo que el propietario recupera el inmueble y reclama la deuda en el mismo procedimiento.
Fuentes oficiales: Ley de Enjuiciamiento Civil, art. 250 (BOE) · Ley de Arrendamientos Urbanos, art. 27 (BOE) · Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (BOE) · Buscador CENDOJ
Normativa aplicable
- Art. 250.1 LEC (juicio verbal de desahucio)
- art. 250.1.1º LEC (falta de pago y expiración del plazo)
- art. 22.4 LEC (enervación)
- art. 27 LAU (resolución por incumplimiento)
- arts. 440.3 y 549.3 LEC (tramitación y lanzamiento)
- Ley 12/2023 (suspensión por vulnerabilidad)