Contrato de alquiler
Categoría: Inmobiliario
Definición: El contrato de alquiler de vivienda es la modalidad de arrendamiento por la que una persona cede a otra el uso de una finca urbana destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, a cambio del pago de una renta. Se rige por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU) y supletoriamente por el Código Civil.
El contrato de alquiler de vivienda es probablemente el contrato más frecuente en el tráfico inmobiliario. La LAU le otorga un régimen tuitivo que protege al arrendatario en sus aspectos esenciales (duración, renta, fianza).
Elementos esenciales:
- Partes: arrendador (propietario o titular del derecho a arrendar) y arrendatario.
- Objeto: vivienda que satisfaga la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Si no, es arrendamiento para uso distinto.
- Renta: cantidad cierta, libre por las partes en principio, con limitaciones en zonas tensionadas por la Ley 12/2023.
- Duración: la pactada. Si es inferior a 5 años (7 si arrendador es persona jurídica), se prorroga obligatoriamente hasta ese mínimo legal a voluntad del arrendatario.
Régimen tras RDL 7/2019 y Ley 12/2023:
- Duración mínima 5 años (7 si persona jurídica) por aplicación de prórrogas obligatorias (art. 9 LAU). El arrendatario puede desistir tras 6 meses con preaviso de 30 días.
- Prórroga tácita de 3 años más si nadie denuncia el contrato con la antelación legal (art. 10).
- Actualización de renta: ligada al IPC o al IRAV; en zonas tensionadas, con topes adicionales (art. 18 LAU tras Ley 12/2023).
- Fianza: una mensualidad de renta (art. 36 LAU). Las garantías adicionales tienen un tope total de 2 mensualidades.
- Gastos generales: la IBI y los gastos generales los paga el arrendador en defecto de pacto en contrario; los servicios individualizables (luz, agua, gas, internet) los paga el arrendatario.
- Honorarios de la agencia: cuando el arrendador es persona jurídica, los paga el arrendador (Ley 12/2023).
Resolución por incumplimiento (art. 27 LAU):
- Falta de pago de la renta o cantidades asimiladas.
- Falta de pago de la fianza.
- Subarriendo o cesión inconsentidos.
- Daños dolosos al inmueble o realización de obras no consentidas.
- Realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- Que la vivienda deje de destinarse a residencia permanente del arrendatario.
El arrendador puede pedir el desahucio ante el Juzgado de Primera Instancia, con posibilidad de enervación pagando lo debido (art. 22.4 LEC).
Fuentes oficiales: LAU (BOE) · Ministerio de Vivienda
Normativa aplicable
- Arts. 1-37 LAU
- Art. 9 LAU (duración mínima)
- Art. 17 LAU (renta)
- Art. 18 LAU (actualización)
- Art. 25 LAU (tanteo y retracto)
- Art. 36 LAU (fianza)
- Ley 12/2023 (vivienda)