Promesa de compraventa

La promesa de compraventa es el precontrato más común en la práctica inmobiliaria. Permite a las partes fijar las condiciones de un futuro contrato definitivo sin proceder aún a la transmisión de la cosa.

Régimen (art. 1.451 CC): la promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.

Características:

• Bilateral: tanto vendedor como comprador se obligan a celebrar el contrato definitivo.
• Unilateral: sólo una parte se obliga, con la otra teniendo opción.
• Onerosa: la promesa misma puede ser onerosa (con «prima de opción»).
• Definitividad temporal: las partes fijan plazo para la celebración del contrato final.

Elementos esenciales:

• Conformidad sobre la cosa: identificación precisa del bien.
• Conformidad sobre el precio: cantidad determinada o determinable.
• Capacidad de las partes para contratar.
• Causa lícita.

Frente a la compraventa: la promesa es un precontrato («contrato preparatorio»); el contrato definitivo aún no se ha celebrado y, por tanto, no produce la transmisión del dominio. Sólo genera obligación de celebrar el contrato definitivo.

Ejecución forzosa:

• Si una parte incumple la promesa, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso: que el juez condene al cumplimiento e incluso supla la voluntad del incumplidor (art. 708 LEC: el juez puede otorgar la escritura en sustitución del rebelde).
• Alternativamente, la parte cumplidora puede optar por la resolución con indemnización de daños.

Arras:

• La promesa suele ir acompañada de la entrega de arras.
• Si son confirmatorias: simple anticipo del precio.
• Si son penitenciales (art. 1.454 CC): permiten el desistimiento unilateral con coste (comprador pierde lo entregado, vendedor devuelve el doble).

Uso práctico en inmobiliaria:

• Tras visita y acuerdo verbal con el vendedor, las partes firman contrato de arras con cláusulas que combinan promesa + arras.
• Plazo habitual: 30-90 días para la firma de escritura definitiva.
• Permite al comprador solicitar financiación hipotecaria en ese plazo.
• Permite al vendedor cancelar cargas previas (hipoteca, embargos).

Distinción con el contrato definitivo: la promesa NO transmite el dominio. Sólo el contrato definitivo + tradición (art. 609 CC) produce la transmisión real.

Fuentes oficiales: Código Civil (BOE) · LEC (BOE)