Arras penitenciales
Categoría: Inmobiliario
Definición: Las arras penitenciales son la cantidad entregada como señal en un contrato (típicamente de compraventa de inmueble) que faculta a cualquiera de las partes para desistir libremente: el comprador perdiéndolas y el vendedor devolviéndolas duplicadas (art. 1.454 del Código Civil).
Las arras penitenciales conceden a ambas partes un derecho de desistimiento unilateral antes de la firma del contrato definitivo, a cambio de un coste económico tasado: pérdida o devolución duplicada de la señal.
Funcionamiento práctico:
- El comprador desiste: pierde lo entregado.
- El vendedor desiste: devuelve el doble de lo recibido.
Requisitos jurisprudenciales para calificar las arras como penitenciales (STS 1ª 583/2014 y consolidada): pacto expreso y claro. Si el contrato no precisa el tipo de arras, se presumen confirmatorias (mera prueba del contrato), no penitenciales. Por eso es habitual que las inmobiliarias incluyan la fórmula literal del art. 1.454 CC.
Diferencias clave con otras figuras:
- Arras confirmatorias: simple anticipo a cuenta del precio; el desistimiento exige resolución por incumplimiento (art. 1.124 CC) con indemnización completa.
- Arras penales: garantizan el cumplimiento; el incumplidor pierde la cantidad pero la parte cumplidora puede además exigir el cumplimiento o la indemnización adicional.
Las arras penitenciales no son rebajables por el juez (art. 1.154 CC sobre cláusula penal no se aplica): se entregan o se devuelven en su cuantía pactada. Tampoco generan derecho a daños adicionales. Importe habitual: 5%-10% del precio.
Fuentes oficiales: Texto legal en el BOE · Buscador CENDOJ — jurisprudencia · Colegio de Registradores
Normativa aplicable
- Art. 1.454 CC (arras penitenciales)
- Art. 1.124 CC (resolución contractual ordinaria)
- Arts. 1.255 y 1.258 CC (libertad de pactos)