Vicios ocultos
Categoría: Inmobiliario
Definición: Los vicios ocultos son defectos no aparentes existentes en la cosa vendida al tiempo de la entrega que la hacen impropia para el uso a que se destina o disminuyen sensiblemente su utilidad. Facultan al comprador a desistir o rebajar el precio (acción redhibitoria o quanti minoris), conforme a los arts. 1.484 a 1.499 del Código Civil.
El régimen de los vicios ocultos del Código Civil opera en compraventas civiles cuando el comprador descubre, tras la entrega, defectos no aparentes que reducen sensiblemente la utilidad del bien o lo hacen impropio para su destino.
Requisitos del vicio (art. 1.484 CC):
- Oculto: no apreciable mediante examen razonable.
- Preexistente: anterior a la entrega.
- Grave: impide o reduce sensiblemente el uso normal.
- No conocido por el comprador.
Acciones del comprador (art. 1.486 CC):
- Acción redhibitoria: resolución del contrato con devolución del precio y gastos.
- Acción quanti minoris (o estimatoria): mantener el contrato exigiendo rebaja proporcional del precio.
El comprador elige una u otra y, si el vendedor conocía el vicio, además indemnización (art. 1.486 CC, párrafo último).
Caducidad (art. 1.490 CC): la acción caduca a los 6 meses contados desde la entrega de la cosa. El plazo no se interrumpe por reclamación extrajudicial (STS 1ª 21-11-2008 y consolidada): sólo el ejercicio efectivo de la acción judicial detiene la caducidad. Este punto distingue a los vicios ocultos de la prescripción ordinaria, que sí admite interrupción.
En la compraventa de inmuebles, conviven con la responsabilidad por ruina (arts. 17-19 LOE), aplicable a defectos constructivos en obra nueva.
Fuentes oficiales: Texto legal en el BOE · Buscador CENDOJ — jurisprudencia · Colegio de Registradores
Normativa aplicable
- Arts. 1.484-1.499 CC (saneamiento por vicios ocultos)
- Art. 1.484 CC (concepto)
- Art. 1.486 CC (acciones redhibitoria y quanti minoris)
- Art. 1.490 CC (caducidad de la acción a los 6 meses)