Arras confirmatorias
Categoría: Civil
Definición: Las arras confirmatorias son la cantidad entregada como anticipo o prueba de la celebración del contrato principal, normalmente una compraventa. A diferencia de las penitenciales, no permiten desistir: su entrega refuerza el contrato y se imputan al precio. Es la modalidad presumida cuando el pacto no especifica lo contrario.
Las arras confirmatorias funcionan como una señal o anticipo del precio que evidencia la voluntad seria de las partes de celebrar el contrato principal. La cantidad se imputa al precio en el momento de la firma definitiva.
Diferencia esencial con las penitenciales: en las confirmatorias ninguna parte puede desistir libremente. Si una parte incumple, la otra tiene a su disposición las acciones del art. 1.124 CC:
- Exigir el cumplimiento forzoso con la indemnización pertinente.
- Resolver el contrato con indemnización completa de daños y perjuicios (que pueden incluir lucro cesante y daño emergente).
Si el comprador incumple, el vendedor puede retener las arras como parte de la indemnización y reclamar el exceso. Si el vendedor incumple, el comprador puede exigir la devolución de la cantidad entregada más los daños sufridos (sin limitación al duplo).
Regla jurisprudencial fundamental (STS 1ª 583/2014 y consolidada): cuando el pacto no precisa expresamente el carácter penitencial, las arras se presumen confirmatorias. El art. 1.454 CC se interpreta restrictivamente.
Recomendación práctica: en cualquier compraventa de inmuebles, indicar con claridad el tipo de arras pactado, su importe y el efecto de un eventual desistimiento o incumplimiento. La falta de precisión suele generar litigios costosos.
Fuentes oficiales: Texto legal en el BOE · Buscador CENDOJ — jurisprudencia
Normativa aplicable
- Art. 1.454 CC (arras penitenciales y, a contrario, las confirmatorias)
- Art. 1.124 CC (resolución por incumplimiento)
- Arts. 1.255 y 1.258 CC (autonomía de la voluntad y buena fe)
- STS 1ª 583/2014