Hipoteca multidivisa

Las hipotecas multidivisa fueron comercializadas masivamente en España entre 2005 y 2010 por su tipo de interés más atractivo (referenciado a tipos como el LIBOR sobre la divisa elegida) y por la estabilidad histórica de algunas divisas extranjeras. Sin embargo, la apreciación del franco suizo y del yen frente al euro tras 2008 supuso que los prestatarios vieran cómo el capital pendiente y las cuotas aumentaban significativamente.

Doctrina TJUE consolidada:

• STJUE C-186/16 Andriciuc (20-09-2017): las cláusulas multidivisa son cláusulas que definen el objeto principal del contrato y, por tanto, sólo se someten al control de abusividad si no cumplen las exigencias de redacción clara y comprensible (control de transparencia material). La transparencia exige que el consumidor pueda comprender no sólo el funcionamiento de la cláusula desde el punto de vista formal y gramatical, sino también las consecuencias económicas y los riesgos significativos asumidos.
• STJUE C-118/17 Dunai (14-03-2019): si la cláusula multidivisa es abusiva por falta de transparencia, no cabe sustituirla por la normativa supletoria que pudiera tener efecto similar; el contrato se mantiene sin la cláusula (préstamo en euros).
• STJUE C-269/19, C-321/22, C-562/22: refuerzan la doctrina del control de transparencia y de las consecuencias de la abusividad.

Doctrina del Tribunal Supremo:

• STS 323/2015 (30-06-2015): primera sentencia que considera las hipotecas multidivisa como instrumento financiero complejo sometido a la normativa MiFID. Anulado parcialmente por la STJUE Bankinter (3-12-2015), que rechazó la consideración como instrumento MiFID.
• STS 608/2017 (15-11-2017): tras Bankinter, el TS estableció la doctrina del control de transparencia material. Es válida la cláusula multidivisa si la entidad probó que entregó información clara y comprensible al consumidor sobre el funcionamiento del préstamo y los riesgos del tipo de cambio.
• STS 564/2018 (09-10-2018) Barclays: doctrina consolidada del control de transparencia caso a caso.
• STS 599/2018 (31-10-2018): aplicación a hipotecas comercializadas a profesionales del sector financiero (que sí entienden los riesgos).
• STS reiteradas 2019-2024: análisis caso a caso de la prueba de transparencia entregada por la entidad. La inmensa mayoría de hipotecas multidivisa comercializadas a consumidores sin perfil financiero han sido declaradas abusivas.

Régimen legal vigente (art. 20 LCCI, aplicable a préstamos celebrados a partir del 16-06-2019):

• Conversión a euros: el prestatario tiene derecho a convertir el préstamo a euros cuando lo solicite (al tipo de cambio del día del cambio).
• Información reforzada: la entidad debe advertir periódicamente al prestatario del valor en euros del capital pendiente y de la cuota.
• Información precontractual: simulaciones de impacto del riesgo de cambio, advertencias específicas.

Consecuencias de la nulidad de la cláusula multidivisa:

• El préstamo se considera otorgado en euros desde el inicio.
• Recálculo de las cuotas y del capital pendiente en euros, aplicando el tipo de interés inicial referenciado a Euríbor (o el que correspondiera al préstamo en euros).
• Devolución al prestatario de las cantidades pagadas en exceso por aplicación de la cláusula multidivisa, con intereses legales.

Riesgos inherentes (que la entidad debió informar):

• Riesgo de tipo de cambio: apreciación de la divisa extranjera frente al euro encarece capital y cuotas.
• Riesgo de aumento del capital pendiente: el contrato suele permitir que el capital pendiente se recalcule periódicamente al cambio actual, generando «capital negativo» si la divisa se aprecia.
• Riesgo de ejecución hipotecaria por incumplimiento del nivel de garantía exigido (LTV) si el capital pendiente sube significativamente respecto del valor de la vivienda.

Fuentes oficiales: LCCI Ley 5/2019 (BOE) · STJUE C-186/16