Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario

La LCCI es el marco jurídico de referencia para los préstamos hipotecarios sobre vivienda en España, aplicable a partir del 16-06-2019. Reforzó significativamente la protección del consumidor y resolvió problemas históricos identificados por la jurisprudencia (cláusula suelo, vencimiento anticipado, gastos hipotecarios, IRPH, multidivisa).

Ámbito de aplicación (art. 2 LCCI):

• Préstamos concedidos por entidades de crédito y por otras personas físicas o jurídicas que realicen la actividad profesionalmente.
• Préstamos al consumidor (persona física, no profesional ni empresario).
• Garantía hipotecaria sobre inmueble de uso residencial, o préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.
• Aplicable también si el prestatario es persona física aunque actúe en el seno de su actividad empresarial, si el préstamo no se vincula directamente a esa actividad.

Información precontractual (arts. 7-14 LCCI):

• FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): documento con todas las condiciones del préstamo (importe, plazo, TIN, TAE, cuotas, garantías, derechos del prestatario).
• FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas): advertencias específicas sobre los riesgos del producto (tipo variable, multidivisa, garantías, vencimiento anticipado).
• Plazo mínimo de reflexión: 10 días naturales entre la entrega de la FEIN y la firma de la oferta vinculante.
• Oferta vinculante: con plazo de vigencia mínimo de 10 días.
• Acta notarial gratuita previa a la firma: el notario verifica que el cliente ha comprendido el contrato. El cliente puede plantear preguntas al notario. Si el cliente no comprende algún término, el notario no puede autorizar la escritura.

Distribución de gastos (art. 14 LCCI):

• A cargo del prestamista (banco): gestoría, gastos de inscripción registral, AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), gastos de la primera copia de la escritura.
• A cargo del prestatario (cliente): tasación del inmueble, copias adicionales de la escritura solicitadas por él.
• Esta distribución resolvió los litigios masivos sobre gastos hipotecarios de la jurisprudencia anterior (STS 705/2015 y posteriores).

Cláusula de vencimiento anticipado (art. 24 LCCI): vid. ficha específica. Requisitos estrictos para su aplicación.

Comisión por amortización anticipada (art. 23 LCCI): vid. ficha específica. Topes legales según modalidad del tipo.

Intereses moratorios (art. 25 LCCI): el interés moratorio será el tipo de interés remuneratorio más 3 puntos porcentuales. Sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago, no sobre el principal pendiente no vencido ni sobre los intereses ordinarios. Plazo: solo durante el tiempo en que se halle vencido y impagado.

Hipoteca multidivisa (art. 20 LCCI): derecho del consumidor a convertir el préstamo a euros cuando lo solicite, al tipo de cambio del día. Información reforzada y periódica.

Vinculación de productos (art. 17 LCCI): el prestamista no podrá obligar al prestatario a contratar otros productos vinculados (seguros, planes de pensiones, tarjetas) como condición para conceder el préstamo. Sólo podrá ofrecer bonificaciones por la contratación voluntaria de productos.

Tasación del inmueble (art. 13 LCCI):

• Debe realizarse por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.
• Plazo de validez: 6 meses desde la fecha de tasación.
• El prestatario puede aportar su propia tasación al prestamista, que debe aceptarla si cumple los requisitos.

Subrogación, novación y modificación (arts. 20-21 LCCI): regulación reforzada con eliminación de comisiones cuando la modificación pasa de variable a fijo.

Resolución extrajudicial de litigios: ampliación del ámbito del Servicio de Reclamaciones del BdE y de los servicios de atención al cliente de las entidades.

Régimen sancionador: las infracciones a la LCCI pueden dar lugar a sanciones administrativas (impuestas por el Banco de España) y a la nulidad de cláusulas contractuales.

Aplicación retroactiva limitada (DA 1ª LCCI): algunos preceptos (vencimiento anticipado, intereses moratorios, gastos) se aplican a contratos anteriores si las circunstancias se producen tras la entrada en vigor de la Ley.

Fuentes oficiales: LCCI Ley 5/2019 (BOE) · Directiva 2014/17/UE · Banco de España