Hipoteca
Categoría: Inmobiliario
Definición: La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre bienes inmuebles, sujetándolos al cumplimiento de una obligación principal (típicamente un préstamo) y permitiendo al acreedor instar la venta forzosa del bien en caso de impago. Se constituye mediante escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad (arts. 1.857 a 1.880 CC y Ley Hipotecaria).
La hipoteca es un derecho real de garantía. No desplaza la posesión del inmueble al acreedor (a diferencia de la prenda), pero lo afecta al cumplimiento de la deuda. Constituye uno de los pilares del sistema crediticio.
Requisitos esenciales (arts. 1.857 CC y 12 LH):
- Que recaiga sobre bienes inmuebles o derechos reales sobre ellos (también caben hipotecas mobiliarias por ley especial).
- Constitución en escritura pública ante notario.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad (constitutiva).
- Determinación de la obligación garantizada, su importe y duración.
Régimen aplicable cuando el prestatario es persona física consumidor: la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), transposición de la Directiva 2014/17/UE. Establece:
- Información precontractual obligatoria con 10 días de antelación.
- Acta notarial previa que verifica la comprensión del contrato.
- Reparto de gastos a favor del consumidor (notaría, registro, gestoría y AJD a cargo del prestamista).
- Vencimiento anticipado condicionado a 12 cuotas impagadas (1ª mitad del préstamo) o 15 cuotas (2ª mitad) y al menos 3-7% del capital (art. 24 LCCI).
La ejecución hipotecaria se tramita por los arts. 681-698 LEC. El consumidor puede oponer la nulidad por abusividad de cláusulas (art. 695.1.4 LEC tras STJUE Aziz C-415/11). El RDL 6/2012 prevé un Código de Buenas Prácticas con dación en pago para deudores en umbral de exclusión.
Fuentes oficiales: Texto legal en el BOE · Buscador CENDOJ — jurisprudencia · Colegio de Registradores
Normativa aplicable
- Arts. 1.857-1.880 CC
- Ley Hipotecaria de 8 feb 1946
- Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI)
- Arts. 681-698 LEC (ejecución hipotecaria)
- RDL 6/2012 (Código de Buenas Prácticas)