Cláusula suelo

La cláusula suelo es la condición de muchos préstamos hipotecarios a interés variable que fija un tipo mínimo, de modo que la cuota no baja aunque el índice de referencia caiga por debajo de ese límite. El Tribunal Supremo (TS), en su sentencia 241/2013, la declaró nula por falta de transparencia. El TJUE obligó después a devolver al consumidor todo lo cobrado de más desde la firma del préstamo.

¿Qué es la cláusula suelo?

La cláusula suelo es una condición general incorporada al contrato de préstamo hipotecario. Establece un interés mínimo que el prestatario paga aunque el Euríbor descienda por debajo de ese tipo.

Su efecto es que el consumidor no se beneficia de las bajadas del índice de referencia. La hipoteca funciona como variable al subir el Euríbor, pero como fija cuando baja.

Muchas entidades comercializaron estas cláusulas sin informar de forma clara de su alcance económico. Esa falta de información es la base de su nulidad.

Cómo funciona la cláusula suelo

El interés de una hipoteca variable se calcula sumando el Euríbor y un diferencial. La cláusula suelo interrumpe ese cálculo cuando el resultado baja del límite pactado.

Si una hipoteca tiene un suelo del 3 % y el Euríbor más el diferencial arrojan un 1,5 %, el prestatario sigue pagando el 3 %. La diferencia queda en beneficio del banco.

Algunos contratos incluían también una cláusula techo, un tipo máximo. Ese techo solía fijarse tan alto que apenas ofrecía protección real al consumidor.

¿Por qué la cláusula suelo es abusiva?

La cláusula suelo no es nula por su contenido, sino por su falta de transparencia. El Tribunal Supremo, en la sentencia 241/2013, de 9 de mayo de 2013, aplicó el control de transparencia sobre este tipo de condiciones.

Una cláusula supera ese control solo si el consumidor pudo conocer su carga económica y jurídica real. Cuando se ocultó entre el clausulado, sin ejemplos ni advertencias, la cláusula es nula.

El marco protector lo integran los artículos 80 y 82 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU) y la Ley 7/1998 sobre Condiciones Generales de la Contratación (LCGC). Ambos desarrollan la Directiva 93/13/CEE.

La devolución total: la sentencia del TJUE de 2016

El Tribunal Supremo había limitado en 2013 la devolución a las cantidades cobradas desde el 9 de mayo de 2013. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) corrigió ese criterio.

La sentencia de 21 de diciembre de 2016, en el asunto Gutiérrez Naranjo (C-154/15 y acumulados), declaró que esa limitación vulneraba el artículo 6.1 de la Directiva 93/13/CEE.

Desde entonces, la nulidad de la cláusula suelo obliga a devolver todo lo cobrado de más desde la firma del préstamo, no solo desde 2013.

Cómo reclamar la cláusula suelo

La reclamación sigue el cauce previsto en el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo. Establece un procedimiento extrajudicial previo y gratuito.

1. Reclamación previa a la entidad bancaria, que dispone de tres meses para responder y ofrecer una devolución.
2. Demanda judicial ante los juzgados especializados si el banco rechaza la reclamación o no responde.

El consumidor puede pedir la nulidad de la cláusula y la restitución de las cantidades. La escritura del préstamo y el cuadro de amortización son los documentos clave para la reclamación.

¿Cuánto se puede recuperar?

La cantidad reclamable es la diferencia entre lo pagado con la cláusula suelo y lo que se habría abonado sin ella. El cálculo aplica el Euríbor más el diferencial pactado a cada cuota.

A ese importe se añaden los intereses legales devengados desde cada cobro indebido. El banco debe, además, recalcular el cuadro de amortización pendiente sin el suelo.

Plazo para reclamar la cláusula suelo

La acción para declarar la nulidad de la cláusula suelo es imprescriptible. El consumidor puede pedir en cualquier momento que se declare nula por abusiva.

La reclamación de las cantidades cobradas de más acompaña a esa nulidad. Conviene actuar sin demora y conservar toda la documentación del préstamo.

Cláusula suelo y otras cláusulas abusivas

La cláusula suelo suele aparecer junto a otras cláusulas abusivas en la misma hipoteca. La revisión del contrato permite detectar todas ellas.

• Los gastos hipotecarios de formalización cargados en su totalidad al consumidor.
• El índice IRPH cuando se aplicó sin la debida transparencia.
• La cláusula de vencimiento anticipado por impago de una sola cuota.
• Los intereses moratorios desproporcionados.

La Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario reforzó la transparencia de los nuevos préstamos, con acta notarial previa a la firma.