Vivienda de uso turístico (VUT)

La VUT es uno de los fenómenos más relevantes del mercado inmobiliario español de la última década, impulsada por las plataformas digitales (Airbnb, Booking, Vrbo) y por el atractivo turístico de las ciudades españolas. Su regulación es muy heterogénea: corresponde a las CCAA en materia de turismo, a los municipios en materia urbanística y de uso del suelo, y al Estado en aspectos generales (propiedad horizontal, arrendamientos, fiscalidad). El marco está en evolución constante.

Diferencia con otros alojamientos:

• VUT: vivienda completa, comercializada con fines turísticos, fuera del régimen de la LAU.
• Apartamento turístico: parte de un establecimiento turístico (modalidad reglada específica, requisitos más estrictos).
• Arrendamiento de temporada (LAU art. 3): cesión de uso por temporada limitada (estudiantil, trabajo, vacaciones largas), regida por la LAU. No es VUT.
• Arrendamiento de vivienda habitual (LAU art. 2): cesión para uso permanente, regida por la LAU. No es VUT.
• Hostelería: hoteles, hostales, pensiones (régimen propio, con personal y servicios diferenciados).

Exclusión de la LAU (art. 5.e tras reforma RDL 7/2019): se excluye de la LAU «la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística».

Régimen autonómico (variable):

• Cataluña (Decreto 75/2020 y Llei 11/2020): requiere habilitación específica del Ayuntamiento, inscripción en Registro de Turismo, limitación a determinadas zonas (la regulación en Barcelona ha sido especialmente estricta: nuevas licencias congeladas desde 2017 con plan que prevé extinguir todas las VUT en 2028).
• Comunidad de Madrid (Decreto 79/2014 y posteriores): requisitos técnicos, inscripción, regulación específica para alojamientos en propiedad horizontal.
• Comunidad Valenciana (Decreto 75/2015 y modificaciones): registro VUT, requisitos, limitaciones zonales en Valencia y Alicante.
• Islas Baleares (Ley 8/2012 y Decreto-ley 6/2017): regulación estricta, especial control en Mallorca, Ibiza y Menorca por presión turística.
• Canarias (Decreto 113/2015): regulación específica, con conflictividad jurídica significativa.
• Andalucía (Decreto 28/2016): requisitos administrativos y técnicos.
• Resto CCAA: regulaciones diversas, en general crecientemente restrictivas.

Requisitos comunes (orientativos):

• Inscripción en el Registro de Turismo autonómico. Sin inscripción, comercialización ilegal (sanciones).
• Número de inscripción: debe figurar en toda publicidad y comercialización.
• Cédula de habitabilidad y demás autorizaciones técnicas.
• Mobiliario y equipamiento en condiciones de uso inmediato (cocina, baño, dormitorios).
• Capacidad: limitada por número de dormitorios/m².
• Sistema de calefacción/refrigeración.
• Información sobre normas comunitarias al ocupante.
• Hoja de reclamaciones.
• Registro de viajeros: comunicación obligatoria a las fuerzas de seguridad (Real Decreto 933/2021).

Propiedad horizontal y VUT (Ley 49/1960 LPH tras reformas):

• RDL 7/2019 modificó la LPH para permitir que las comunidades de propietarios limiten o condicionen el ejercicio de la actividad de VUT, mediante acuerdo de los 3/5 del total de propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Anteriormente requería unanimidad.
• El acuerdo puede prohibir totalmente la actividad o sujetarla a condiciones.
• La modificación del título constitutivo o de los estatutos en este sentido requiere inscripción en el Registro de la Propiedad para producir efectos frente a terceros.
• Los acuerdos prohibitivos no tienen efectos retroactivos: no pueden afectar a las VUT ya activas antes del acuerdo (situación pacíficamente consolidada).
• STS 1671/2023 (12-12-2023) confirmó la doctrina sobre alcance y efectos del 3/5.

Licencia urbanística y uso del suelo:

• Muchos municipios han modificado sus planes urbanísticos para considerar la VUT como uso terciario (no residencial), exigiendo licencia específica.
• En zonas residenciales saturadas, los municipios pueden establecer moratoria de nuevas licencias.
• STS Sala 3ª ha confirmado la legitimidad de estas limitaciones (con motivación adecuada).

Régimen tributario:

• IRPF: rendimientos del capital inmobiliario (sin servicios hoteleros) o actividad económica (con servicios hoteleros).
• IVA: exento si es alojamiento puro; 10% si incluye servicios hoteleros.
• IAE: alta como actividad económica.
• IBI: el aplicable a la vivienda.
• Modelo 179: declaración informativa de plataformas (Airbnb, Booking) a la AEAT sobre operaciones de cesión de uso de viviendas turísticas.

Sanciones por VUT ilegal: variables según CCAA, pueden alcanzar 30.000-600.000 € en infracciones graves o muy graves (publicidad sin número de registro, deficiencias técnicas, ocultación de la actividad).

Régimen UE: el Reglamento (UE) 2024/1028 sobre recopilación e intercambio de datos sobre servicios de alojamiento de corta duración (transposición pendiente) establece obligaciones de las plataformas y las autoridades, con la finalidad de transparentar el mercado.

Reglamento Madrid 2024 y Barcelona 2024: ambas ciudades han aprobado limitaciones drásticas a la VUT en zonas céntricas, con calendarios de extinción de licencias actuales. Foco de litigiosidad masiva.

Fuentes oficiales: LPH Ley 49/1960 (BOE) · LAU Ley 29/1994 (BOE)