Licencia urbanística

La licencia urbanística es el principal instrumento de control municipal previo de los actos de uso del suelo y de edificación. Tiene naturaleza de acto administrativo reglado (no discrecional): la Administración debe otorgarla si el proyecto cumple la normativa aplicable, y debe denegarla en caso contrario, sin margen de oportunidad.

Actos sujetos a licencia (variable según normativa autonómica, con núcleo común):

• Obras de edificación: nueva planta, ampliación, modificación, reforma, rehabilitación.
• Obras menores: reparaciones, conservación, modificaciones interiores no estructurales.
• Demolición de construcciones.
• Movimientos de tierras: explanaciones, vaciado, etc.
• Parcelaciones y segregaciones de fincas.
• Primera ocupación o utilización de edificaciones.
• Cambio de uso de edificaciones existentes.
• Talas de árboles en determinados supuestos.
• Vallados, carteles, instalaciones provisionales.
• Actividades: en su caso, licencia de actividad o comunicación previa.

Régimen de declaración responsable o comunicación previa: en los últimos años, muchas CCAA han sustituido el régimen de licencia previa por declaración responsable o comunicación previa para determinados actos menores, agilizando la actividad y reduciendo cargas. La Administración mantiene el control posterior y puede ordenar la paralización y restablecimiento de la legalidad si se incumplen los requisitos.

Procedimiento típico de otorgamiento:

• Solicitud del interesado acompañada de proyecto técnico (en obras mayores) firmado por arquitecto o ingeniero, y de la documentación exigida (titularidad, autorizaciones sectoriales).
• Informes técnico y jurídico municipales.
• Autorizaciones sectoriales previas en su caso (Patrimonio, Carreteras, Costas, Aguas, Aviación, Ferrocarriles).
• Resolución motivada del órgano municipal competente.
• Plazo: variable según normativa autonómica (típicamente 1-3 meses).
• Silencio administrativo: regla general en obras es positivo (estimatorio), salvo excepciones legales (suelo no urbanizable protegido, dominio público, contradicción con la legalidad urbanística según TS).

Silencio positivo y sus límites (STS reiteradas; art. 11.4 TRLSRU): en ningún caso podrán entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos contrarios a la ordenación territorial o urbanística. Es decir, una licencia adquirida por silencio que sea contraria a la legalidad no producirá efectos y el interesado no podrá ampararse en ella. Doctrina del TS consolidada (STS Sala 3ª).

Caducidad de la licencia: la licencia urbanística debe ejecutarse en los plazos establecidos (inicio y terminación de las obras). Si no se inician en plazo o se interrumpen durante un tiempo determinado, la Administración puede declarar la caducidad de la licencia.

Modificación de la licencia: cualquier cambio sustancial del proyecto autorizado requiere modificación de la licencia. Las modificaciones no sustanciales pueden comunicarse.

Revisión y revocación:

• Revisión de oficio: la Administración puede revisar las licencias declarando su nulidad si concurren las causas del art. 47 Ley 39/2015 (acto nulo de pleno derecho).
• Declaración de lesividad y posterior anulación: si la licencia es anulable, la Administración debe declararla lesiva e impugnarla ante la jurisdicción contenciosa-administrativa.
• Revocación: por motivos de oportunidad, con indemnización al interesado.

Recursos: contra la denegación o el otorgamiento de la licencia caben los recursos administrativos (reposición potestativo) y el recurso contencioso-administrativo ante el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo.

Obras sin licencia: si se realizan sin licencia o sin ajustarse a la concedida, la Administración debe ordenar la paralización y el restablecimiento de la legalidad urbanística (demolición de lo ilegalmente construido, si no es legalizable). Sanción administrativa adicional.

Legalización: las obras realizadas sin licencia pueden, en su caso, ser legalizadas mediante la obtención posterior de la licencia, si son conformes con la legalidad urbanística. Si no lo son, no son legalizables y deben demolerse.

Plazos de prescripción para el restablecimiento de la legalidad: variable según normativa autonómica, típicamente 4 o 6 años. Excepción: las obras en suelo no urbanizable de especial protección no prescriben (acción imprescriptible).

Tasas e impuestos: las licencias devengan tasa municipal por el servicio prestado, y el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO).

Fuentes oficiales: TRLSRU (BOE) · CENDOJ