Moratoria hipotecaria

La moratoria hipotecaria es la suspensión temporal del pago de la cuota hipotecaria, total o parcialmente, sin que se considere incumplimiento del contrato. La deuda no se extingue: se aplaza, con efecto sobre el cuadro de amortización futuro.

Tipos:

• Legal: cuando una norma con rango de ley impone la moratoria con carácter general o para colectivos determinados.
• Convencional: por acuerdo entre entidad y deudor, en aplicación de protocolos voluntarios o por simple novación.

Moratorias legales recientes en España:

• RDL 6/2012 (CBP): carencia de capital de hasta 5 años en el plan de reestructuración para deudores en el umbral de exclusión severa.
• RDL 8/2020 (COVID-19): moratoria automática de hasta 3 meses (luego prorrogada) para deudores con caída de ingresos por la pandemia. Aplicable también a préstamos al consumo y a arrendamientos.
• RDL 19/2022 (clase media): medidas excepcionales por la subida del Euríbor para hipotecas variables. Para deudores cuya cuota se haya incrementado significativamente:
  • Ampliación gratuita del plazo hasta 7 años.
  • Tipo fijo durante 5 años con un EURIBOR + 0,1.
  • Suspensión temporal de las cláusulas de vencimiento anticipado.

Funcionamiento:

• Suspensión total: el deudor no paga nada durante el plazo de la moratoria; el capital sigue generando intereses que se incorporan al capital pendiente (capitalización).
• Suspensión parcial: el deudor paga sólo intereses; el capital se suspende temporalmente.
• Carencia: el deudor paga sólo intereses durante un período determinado (suele ir vinculada a la moratoria).

Efectos:

• No constituye incumplimiento: no se inscribe en ficheros de morosos ni se ejecuta el préstamo.
• El cuadro de amortización se recalcula al final del período moratorio: cuotas mayores en lo que queda de plazo, o ampliación del plazo total.
• La deuda se mantiene: en la moratoria total, incluso se incrementa por los intereses devengados durante la suspensión.

Requisitos típicos (RDL 19/2022):

• Préstamo hipotecario sobre vivienda habitual.
• Importe pendiente inferior a determinados umbrales (300.000 €).
• Incremento del esfuerzo financiero superior al 20-30% por subida de tipos.
• Ingresos familiares inferiores a 4-5 veces el IPREM (variable según unidad familiar).

Procedimiento:

1. El deudor solicita formalmente a la entidad la aplicación de la moratoria, con la documentación acreditativa.
2. La entidad debe responder en un plazo determinado (15 días en RDL 19/2022).
3. Si se acepta, se formaliza por novación contractual sin coste para el deudor (gratuita por exención de aranceles e impuestos en muchos supuestos).
4. El nuevo cuadro de amortización se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Fuentes oficiales: RDL 19/2022 (BOE) · RDL 6/2012 (BOE) · Banco de España