Hipoteca inversa

La hipoteca inversa es un instrumento financiero diseñado para complementar las pensiones de personas mayores propietarias de su vivienda. Permite obtener liquidez sin tener que venderla ni abandonarla.

Requisitos (DA 1ª Ley 41/2007):

• El solicitante debe ser persona mayor de 65 años, o tener una discapacidad reconocida igual o superior al 33%, o estar en situación de dependencia severa o gran dependencia.
• La vivienda hipotecada debe ser la habitual del solicitante.
• La tasación y el aseguramiento de la vivienda contra daños deben realizarse conforme a la normativa vigente.
• La entidad concedente debe ser una entidad de crédito o entidad aseguradora autorizada.

Funcionamiento:

1. La entidad financiera concede un préstamo o crédito con la vivienda como garantía hipotecaria.
2. El importe se entrega al titular en una de estas modalidades:
   • Capital único: pago de la totalidad al inicio.
   • Renta vitalicia: pagos periódicos mientras el titular viva.
   • Renta temporal: pagos durante un período determinado.
   • Combinación de las anteriores.
3. El titular conserva la propiedad y el uso de la vivienda durante toda su vida.
4. La deuda generada (capital + intereses) no es exigible hasta el fallecimiento del titular o, en su caso, del último de los titulares (si hay matrimonio).
5. Al fallecimiento, los herederos pueden optar entre:
   • Pagar la deuda con sus propios fondos y conservar la vivienda.
   • Vender la vivienda, pagar la deuda con el precio y conservar el remanente.
   • Dejar que la entidad ejecute la hipoteca.

Ventajas fiscales:

• Exenta de AJD (DA 1ª Ley 41/2007).
• Las cantidades percibidas no tributan en IRPF como rendimientos: se consideran disposiciones de patrimonio propio, no rentas.
• Reducción del 50% en los honorarios notariales y registrales.
• Bonificación en las cuotas hipotecarias.

Inconvenientes y precauciones:

• Tipos de interés y comisiones: aunque la transparencia mejoró con la Orden EHA/2899/2011 y la Ley 5/2019, los costes pueden ser elevados.
• Pérdida de patrimonio para los herederos si éstos no pueden o no quieren pagar la deuda.
• La vivienda no puede arrendarse ni transmitirse durante la vida del titular sin consentimiento de la entidad.
• Riesgo de longevidad: si la persona vive mucho más de lo previsto, la deuda acumulada puede superar el valor de la vivienda. Pero la responsabilidad se limita a la vivienda hipotecada (no afecta al patrimonio personal de los herederos, salvo que opten por pagar).

La hipoteca inversa es producto regulado y dirigido a un colectivo vulnerable. La información precontractual y el asesoramiento independiente obligatorio son garantías esenciales.

Fuentes oficiales: Ley 41/2007 (BOE) · Banco de España · Ley 5/2019 LCCI (BOE)