Registro de la Propiedad
Categoría: Inmobiliario
Definición: El Registro de la Propiedad es la institución pública dependiente del Ministerio de Justicia que tiene por objeto la inscripción y publicidad de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Su norma rectora es la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 y el Reglamento Hipotecario.
El Registro de la Propiedad es el cauce institucional para la publicidad jurídica de los derechos sobre inmuebles. Tiene efectos sustantivos relevantes: dota de seguridad al tráfico, atribuye preferencia y protege a quien adquiere de buena fe del titular registral.
Principios rectores:
- Publicidad formal: cualquiera puede solicitar información del Registro mediante nota simple (art. 222 LH) o certificación.
- Legalidad: el Registrador califica la legalidad de los documentos antes de inscribir (art. 18 LH).
- Rogación: los asientos se practican a instancia de parte, no de oficio.
- Tracto sucesivo (art. 20 LH): la nueva inscripción exige que el causante o transmitente esté ya inscrito.
- Prioridad (art. 17 LH): inscrito o anotado en el Registro un título, no puede inscribirse otro posterior de igual o anterior fecha que sea incompatible.
- Fe pública registral (art. 34 LH): el tercero hipotecario que adquiere de buena fe, a título oneroso y por inscripción está protegido aunque después se anule el título del transmitente por causas no constando en el Registro.
- Presunción de exactitud (art. 38 LH): se presume que los derechos inscritos existen y pertenecen al titular registral en la forma determinada por el asiento.
Asientos típicos:
- Inscripción: derechos reales (propiedad, hipoteca, usufructo, servidumbres).
- Anotación preventiva: garantías cautelares (demandas, embargos, suspensiones de pagos antes de TRLC).
- Notas marginales: hechos que afectan al asiento (afecciones fiscales, condiciones resolutorias).
- Cancelaciones.
Procedimiento de inscripción:
- Presentación del título (escritura pública, mandamiento judicial, certificación administrativa).
- Asiento de presentación en el Libro Diario.
- Calificación registral en plazo de 15 días.
- Inscripción o nota de defectos (recurribles).
Datos relevantes a consultar antes de comprar: titularidad, cargas y gravámenes (hipotecas, embargos), descripción del inmueble, coincidencia con el Catastro. La nota simple es el documento básico para conocer el estado del inmueble; la certificación tiene mayor valor probatorio.
Fuentes oficiales: Ley Hipotecaria (BOE) · Colegio de Registradores
Normativa aplicable
- Decreto 8-02-1946 LH (texto refundido)
- Decreto 14-02-1947 RH
- Art. 34 LH (fe pública registral)
- Art. 38 LH (presunción de exactitud)
- Art. 32 LH (oponibilidad)
- Ley 13/2015 (Catastro)