Censo

El censo es figura histórica del derecho civil que conoció gran auge en la economía agraria pre-industrial. Hoy su aplicación es residual; pervive sobre todo en territorios forales (Cataluña, Navarra) y en algunos contratos antiguos pendientes de redención.

Concepto (art. 1.604 CC): se constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes.

Modalidades (art. 1.605 CC):

• Censo enfitéutico: el dueño del dominio útil (enfiteuta) paga al titular del dominio directo (censualista) un canon anual y reconoce su dominio. El enfiteuta recibe el uso pleno e indefinido a cambio del canon. Figura histórica de la propiedad escalonada medieval.
• Censo consignativo: el titular del bien (censatario) se obliga a pagar al censualista una renta anual a cambio de un capital recibido en dinero. Funciona como un préstamo a largo plazo con garantía real sobre el inmueble.
• Censo reservativo: el dueño del bien lo transmite pero se reserva el derecho a percibir un canon anual del nuevo propietario. Forma de obtener renta vitalicia transmitiendo el dominio.

Características comunes:

• Carga real: el canon grava la finca, no a la persona del obligado.
• Indeterminación temporal: por regla, el censo se establece sin plazo.
• Indivisibilidad: en algunos casos.
• Redimibilidad (arts. 1.608-1.609 CC tras desamortización): el censatario o enfiteuta puede redimir el censo abonando un capital determinado conforme a la ley.
• Inscripción registral: como gravamen sobre la finca.

Régimen del censo enfitéutico:

• Dominio directo: del censualista, con derechos como recibir el canon y, en su caso, percibir el laudemio (parte del precio en caso de venta del dominio útil por el enfiteuta).
• Dominio útil: del enfiteuta, con plenas facultades de uso, disfrute y disposición sujetas a las cargas censuales.
• Comiso: en caso de impago prolongado, el censualista puede solicitar la pérdida del dominio útil.

Aplicación práctica actual:

• España liberalizó los censos en el siglo XIX con leyes de redención. La mayoría de los censos peninsulares se redimieron.
• Cataluña: pervivencia notable. La Compilación Catalana y posteriormente el Libro V del CCCat regulan el régimen.
• Navarra: regulación foral propia.
• Casos puntuales: fincas urbanas históricas con censos sin redimir.

Tras Ley 4/1995 (modificación parcial) y demás reformas, la figura está prácticamente en desuso en el derecho civil común español. En la práctica, las relaciones similares se canalizan por hipotecas, arrendamientos a largo plazo o anticresis.

Fuentes oficiales: Código Civil (BOE) · Colegio de Registradores