Comisión por amortización anticipada

La comisión por amortización anticipada compensa a la entidad de crédito por la pérdida financiera derivada del reembolso anticipado del préstamo. En préstamos hipotecarios sujetos a la LCCI (2019), los importes están legalmente limitados para proteger al consumidor frente a comisiones desproporcionadas que disuadían el reembolso anticipado.

Límites legales en préstamos hipotecarios (art. 23 LCCI, aplicable a partir del 16-06-2019):

Préstamos a tipo de interés variable: las partes pueden pactar como compensación por reembolso o amortización anticipada, total o parcial, una de las dos opciones siguientes (a elección del prestatario en el momento de cada amortización):

• 0,25% del capital reembolsado anticipadamente si se realiza durante los 3 primeros años de vida del contrato.
• 0,15% del capital reembolsado anticipadamente si se realiza durante los 5 primeros años de vida del contrato.
• Después de los 3/5 años: no se podrá cobrar comisión alguna.

Préstamos a tipo de interés fijo: las partes pueden pactar como compensación una de las dos opciones siguientes:

• 2% del capital reembolsado anticipadamente durante los 10 primeros años.
• 1,5% del capital reembolsado anticipadamente a partir del año 10.

Préstamos a tipo de interés mixto (tipo fijo durante un período inicial y luego variable): se aplica el régimen del tipo fijo durante el período fijo y el régimen del tipo variable durante el período variable.

Casos especiales sin comisión (art. 23.5 LCCI): no se podrá cobrar ninguna comisión cuando el reembolso anticipado se produzca:

• Como consecuencia de la subrogación de un nuevo acreedor que sustituya al original (subrogación por cambio de entidad).
• Como consecuencia de la novación modificativa del préstamo cuando la modificación se acuerde para pasar de un tipo variable a uno fijo (a iniciativa del prestatario).
• En el supuesto del subrogación de subastas del art. 1.211 CC y la ley 2/1994.

Régimen aplicable a préstamos anteriores al 16-06-2019:

• Los pactos anteriores se rigen por la Ley 41/2007 y por la libertad de pacto con los topes máximos del 0,5% durante los 5 primeros años y 0,25% después en préstamos variables; y por la libertad de pacto sin tope específico en préstamos fijos.
• La jurisprudencia ha venido controlando la transparencia y la proporcionalidad de las comisiones anteriores aplicando criterios de control de cláusulas abusivas.

Compensación por riesgo de tipo de interés (art. 23.6 LCCI): adicional a la compensación general, en préstamos a tipo fijo o mixto (durante el periodo de tipo fijo), la entidad puede exigir una compensación equivalente a la pérdida financiera efectiva sufrida, sin que pueda exceder de los topes establecidos. Esta compensación se calcula objetivamente.

Créditos al consumo (Ley 16/2011, art. 30):

• Si el reembolso anticipado se produce dentro de un período en el cual el tipo de interés es fijo, el prestamista puede exigir una compensación.
• Importe máximo: 1% del importe reembolsado anticipadamente si el período entre el reembolso anticipado y la finalización del contrato es superior a 1 año; o 0,5% si es igual o inferior a 1 año.
• No procede compensación si el importe reembolsado anticipadamente durante los 12 meses anteriores no supera los 10.000 €.
• Existen otros supuestos en los que tampoco procede (descubiertos en cuenta corriente, reembolso debido a contrato de seguro).

Información precontractual: la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) en préstamos hipotecarios y la información normalizada en créditos al consumo deben indicar la existencia y cuantía de la comisión por amortización anticipada.

Reclamaciones por comisiones abusivas: si la entidad cobró una comisión superior a los límites legales o si la cláusula no superó el control de transparencia, el consumidor puede reclamar la nulidad de la cláusula y la devolución de las cantidades cobradas en exceso, con intereses legales.

Fuentes oficiales: LCCI Ley 5/2019 (BOE) · Ley 16/2011 (BOE)