Cláusula de vencimiento anticipado

La cláusula de vencimiento anticipado ha sido una de las más controvertidas del Derecho hipotecario español de las últimas décadas. La masiva utilización por las entidades de cláusulas que permitían declarar vencido el préstamo por una sola cuota impagada generó una crisis judicial y reformas legislativas significativas (Ley 1/2013, Ley 5/2019 LCCI).

Régimen legal vigente (art. 24 LCCI, aplicable a contratos con consumidores celebrados o subrogados a partir del 16-06-2019, e incluso a contratos anteriores conforme a la DA 1ª.4 LCCI):

El prestamista podrá exigir el reembolso anticipado del total adeudado si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

• Mora del prestatario en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
• Cuantía mínima de las cuotas vencidas y no satisfechas:
  • El 3% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produce dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considera cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales.
  • El 7% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produce dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considera cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales.
• Requerimiento previo al prestatario: el prestamista debe haber requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado.

Doctrina jurisprudencial relevante:

• STJUE C-70/17 y C-179/17 Abanca/Bankia (26-03-2019): si la cláusula contractual es abusiva, el juez debe declarar su nulidad sin posibilidad de moderación. Sin embargo, abrió la puerta a la «sustitución» por la normativa supletoria (art. 693 LEC o art. 24 LCCI) si la nulidad pura llevara a una situación más perjudicial para el consumidor (al permitir ejecutar la totalidad de la deuda sin las garantías de la ejecución hipotecaria).
• STS 463/2019 (11-09-2019): el TS estableció pautas para los procedimientos en curso. Cuando se declara abusiva la cláusula contractual, debe analizarse si conviene aplicar el art. 24 LCCI (ahora vigente con criterios garantistas) o sobreseer y obligar a la entidad a iniciar nueva ejecución conforme al nuevo marco.
• STJUE C-869/19 Unicaja (17-05-2022): el juez nacional debe poder controlar de oficio la abusividad de la cláusula incluso en fase ejecutiva y en cualquier momento del procedimiento.

Régimen procesal (art. 693 LEC): la ejecución hipotecaria por vencimiento anticipado requiere haber pactado expresamente la cláusula en escritura pública y cumplir los requisitos materiales legales. El deudor puede:

• Enervar la ejecución (art. 693.3 LEC): pagando lo debido por capital e intereses devengados hasta la fecha del pago, junto con las costas. Sólo cabe una vez en la duración del préstamo hipotecario.
• Oponerse por causas tasadas (art. 695 LEC): extinción de la deuda, error en la determinación de la cantidad exigible, sometimiento a cláusula abusiva, etc.

Cláusulas abusivas declaradas: las cláusulas pre-2019 que permitían el vencimiento anticipado por una sola cuota impagada, o por cuantías muy bajas, han sido declaradas masivamente abusivas (STJUE Aziz 2013, STJUE Sánchez Morcillo 2014, STS 705/2015).

Fuentes oficiales: LCCI Ley 5/2019 (BOE) · LEC (BOE) · STJUE C-70/17