Derecho de tanteo
Categoría: Civil
Definición: El derecho de tanteo es la facultad legal o convencional de adquirir con preferencia sobre cualquier tercero, en igualdad de condiciones, la cosa que su titular se proponga enajenar. Se ejercita antes de la transmisión a un tercero y se complementa con el derecho de retracto si la venta se produce sin el preaviso debido. Tiene varias modalidades legales (art. 25 LAU, art. 1.521 CC, Ley LAR).
El derecho de tanteo es un derecho de adquisición preferente. Permite a su titular igualar la oferta de un tercero para adquirir el bien antes de que se consuma la venta. Es tanteo = igualar la oferta.
Características generales:
- Origen legal o convencional: la ley lo confiere en supuestos específicos o las partes lo pactan.
- Preferencia frente a terceros: el titular del tanteo prevalece sobre cualquier comprador externo.
- En igualdad de condiciones: debe ofrecer el mismo precio y condiciones que el tercero.
- Carácter personalísimo: por defecto, no transmisible.
- Notificación previa: el vendedor debe comunicar al titular del tanteo la oferta de venta a tercero.
Supuestos legales más relevantes:
- Arrendamiento de vivienda (art. 25 LAU): el arrendatario tiene derecho de tanteo cuando el arrendador venda la vivienda, salvo renuncia expresa o cuando la venta sea conjunta con otras viviendas integrantes del mismo edificio.
- Arrendamiento rústico (art. 22 LAR Ley 49/2003): tanteo del arrendatario.
- Comunidad de bienes (art. 1.522 CC): retracto de los demás comuneros si uno vende su cuota a un extraño (retracto, no tanteo, porque opera tras la venta).
- Propiedad horizontal: derecho de tanteo regulado en algunos estatutos comunitarios.
- Compraventa fingida con cláusula tanteo: aplicable conforme al título.
- Tanteo administrativo: derecho de adquisición preferente de las Administraciones Públicas sobre bienes del patrimonio histórico, etc.
- Zonas tensionadas (art. 18 Ley 12/2023): nuevas facultades de tanteo y retracto a favor de las Administraciones autonómicas y locales.
Procedimiento (art. 25 LAU, paradigmático):
- El propietario notifica al arrendatario la intención de vender con todas las condiciones esenciales (precio, condiciones de pago, identidad del comprador).
- El arrendatario tiene 30 días naturales para ejercer el tanteo.
- Si ejerce el tanteo: adquiere la vivienda en las mismas condiciones ofrecidas al tercero.
- Si no lo ejerce o no responde: el propietario puede vender libremente.
- Si vende sin notificar o en condiciones distintas: el arrendatario puede ejercer el retracto (art. 25.3 LAU) en 30 días desde el conocimiento.
Diferencia con el retracto:
- Tanteo: opera antes de la venta. Igualar la oferta antes de que se consuma la transmisión.
- Retracto: opera después de la venta. Subrogarse en el lugar del comprador.
Fuentes oficiales: LAU (BOE) · Código Civil (BOE)
Normativa aplicable
- Art. 25 LAU (arrendamiento vivienda)
- Art. 1.521 CC (retracto, complementario)
- Art. 22 LAR (arrendamiento rústico)
- Art. 18 Ley 12/2023 (vivienda)
- Art. 35 LPH (PH urbana)