Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
Categoría: Inmobiliario
Definición: La Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, conocida como LAU) regula los arrendamientos de fincas urbanas destinadas a vivienda o a uso distinto del de vivienda. Ha sido reformada por el RDL 7/2019, la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda y otras normas, con el efecto de ampliar la protección del arrendatario.
La LAU es la norma básica de los arrendamientos urbanos. Distingue dos grandes regímenes:
- Arrendamiento de vivienda (Título II, arts. 6-28 LAU): aquel cuyo destino primario es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
- Arrendamiento para uso distinto del de vivienda (Título III, arts. 29-35 LAU): locales de negocio, oficinas, viviendas de temporada, viviendas de uso turístico.
Protecciones del arrendatario de vivienda (tras RDL 7/2019 y Ley 12/2023):
- Duración mínima 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica). Las prórrogas son obligatorias para el arrendador pero potestativas para el arrendatario (art. 9).
- Prórroga tácita: 3 años más si ninguna parte denuncia el contrato con la antelación legal (art. 10).
- Actualización de la renta ligada al IPC, al IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda) o a un tope autonómico en zonas tensionadas (art. 18 LAU tras Ley 12/2023).
- Fianza obligatoria de una mensualidad en vivienda, dos en uso distinto (art. 36).
- Limitación de garantías adicionales a dos mensualidades como máximo (art. 36.5 LAU tras RDL 7/2019).
En las viviendas de uso turístico la LAU remite a la normativa autonómica (art. 5.e LAU tras RDL 7/2019). Cataluña, Baleares, Madrid, Andalucía y otras CCAA tienen registros y obligaciones específicas (licencia, número de inscripción).
El art. 25 LAU regula el derecho de tanteo y retracto del arrendatario en caso de venta del inmueble, salvo pacto en contrario y excepciones legales.
Fuentes oficiales: Texto legal en el BOE · Buscador CENDOJ — jurisprudencia · Colegio de Registradores
Normativa aplicable
- Ley 29/1994 (LAU)
- Art. 9 LAU (duración mínima 5/7 años)
- Art. 10 LAU (prórroga tácita 3 años)
- Art. 17 LAU (renta)
- Art. 18 LAU (actualización)
- Art. 36 LAU (fianza)
- Ley 12/2023