Arrendamiento
Categoría: Civil
Definición: El arrendamiento es el contrato por el que una de las partes (arrendador) se obliga a dar a la otra (arrendatario) el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto (renta), conforme al art. 1.543 del Código Civil. Los arrendamientos de vivienda y de uso distinto se rigen por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.
El Código Civil regula el contrato de arrendamiento (arts. 1.542 ss.) pero buena parte de los arrendamientos urbanos se rigen por norma especial: la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), profundamente reformada por el RDL 7/2019 y por la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda.
Modalidades principales:
- Arrendamiento de vivienda (arts. 6-28 LAU): destino primario satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
- Arrendamiento para uso distinto del de vivienda (arts. 29-35 LAU): locales de negocio, oficinas, vivienda de temporada, vivienda de uso turístico, etc.
- Arrendamiento rústico: regulado por la Ley 49/2003.
Aspectos clave del arrendamiento de vivienda LAU:
- Duración mínima 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica) por aplicación de las prórrogas obligatorias para el arrendador (art. 9 LAU tras RDL 7/2019).
- Prórroga tácita de 3 años más al término de la duración pactada si ninguna de las partes manifiesta su voluntad de no renovar (art. 10 LAU).
- Fianza obligatoria de una mensualidad en vivienda y dos en uso distinto (art. 36 LAU).
- Actualización de renta: limitada al IPC o al Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) en zonas tensionadas (art. 18 LAU tras Ley 12/2023).
Resolución por incumplimiento (art. 27 LAU): falta de pago de la renta, falta de fianza, subarriendo no consentido, daños dolosos, actividades molestas o ilegales en la vivienda.
Fuentes oficiales: Texto legal en el BOE · Buscador CENDOJ — jurisprudencia
Normativa aplicable
- Arts. 1.542-1.582 CC (arrendamientos en general)
- Arts. 9-15 LAU (duración mínima y prórrogas)
- Art. 17 LAU (determinación de la renta)
- Art. 27 LAU (resolución)
- Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda