Compraventa de inmuebles en Lanzarote con compradores extranjeros: IGIC, due diligence y REF Canario
Lanzarote es uno de los destinos de residencia internacional más populares de España. Alemanes, ingleses, noruegos, holandeses y ciudadanos de otros países europeos adquieren propiedades en las urbanizaciones turísticas de Costa Teguise, Puerto del Carmen y Playa Blanca con frecuencia, y la tramitación de estas compraventas requiere conocer las particularidades del derecho civil y fiscal aplicable en las Islas Canarias. La diferencia más relevante para el comprador europeo que viene de la Península es que en Canarias no existe el IVA sino el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), que grava las transmisiones de inmuebles nuevos (primera entrega) al tipo general del 7% —frente al 10% del IVA en la Península—, lo que hace que las adquisiciones de obra nueva en Lanzarote sean ligeramente más ventajosas desde el punto de vista fiscal.
Para las transmisiones de segunda mano —que son las más frecuentes en el mercado inmobiliario de Lanzarote, donde el parque de viviendas existente es muy amplio—, el impuesto aplicable es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) conforme a la tarifa autonómica canaria, que establece una escala progresiva con tipos del 6,5% al 8,5% según el valor del inmueble. El abogado civil de Arrecife con experiencia en compraventas internacionales puede gestionar la liquidación del IGIC o el ITP correspondiente, según el tipo de transmisión, y asesorar al comprador extranjero sobre las obligaciones fiscales que se derivan de la adquisición —incluyendo el modelo 210 de IRNR si el comprador no es residente en España, y la declaración del bien en el Modelo 720 o en el nuevo sistema de información de bienes en el exterior si corresponde—.
La due diligence registral y urbanística en la compraventa de inmuebles en Lanzarote presenta particularidades específicas derivadas de la condición de Reserva de la Biosfera de la isla y del régimen de protección del territorio impulsado desde la época de César Manrique. El Plan Insular de Ordenación de Lanzarote (PIOL) establece restricciones importantes sobre los usos del suelo, las alturas máximas de los edificios y los colores y materiales de las fachadas, cuyo incumplimiento puede generar obras ilegales o expedientes de disciplina urbanística. La nota simple del Registro de la Propiedad —que el abogado civil debe solicitar siempre antes de la compraventa— informa sobre las cargas y gravámenes del inmueble, pero no siempre refleja la situación urbanística de las construcciones, que debe verificarse ante el Ayuntamiento correspondiente.
Propiedad horizontal en los complejos turísticos de Lanzarote: deudas, derramas y no residentes
Los complejos turísticos de Costa Teguise, Puerto del Carmen y Playa Blanca son comunidades de propietarios con características muy particulares: la mayoría de los propietarios son no residentes —alemanes, ingleses, noruegos, holandeses— que solo ocupan sus apartamentos durante las vacaciones y que no participan en las juntas de propietarios ni en la gestión ordinaria de la comunidad. Esta situación genera problemas específicos de gobernanza y de cobro de cuotas y derramas que el abogado civil de Arrecife especializado en propiedad horizontal debe conocer.
La reclamación de cuotas impagadas en comunidades de propietarios de complejos turísticos en Lanzarote es una materia especialmente frecuente en la práctica civil de Arrecife. El artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal establece un procedimiento monitorio específico para la reclamación de las cuotas de comunidad impagadas por el que la comunidad puede obtener un título ejecutivo con relativa rapidez, incluso frente a propietarios no residentes en España. Para los propietarios extranjeros no residentes, la notificación de la reclamación puede realizarse en el domicilio que conste en el Registro de la Propiedad o, si no consta, mediante edictos, lo que puede complicar el procedimiento pero no impedirlo. El embargo de la cuota parte indivisa del bien inmueble en el Registro de la Propiedad —como medida cautelar o como ejecución de sentencia— es el instrumento más eficaz para garantizar el cobro de la deuda de comunidad frente a propietarios no residentes que no tienen otros bienes en España.
La impugnación de acuerdos de junta de propietarios es otra materia frecuente en los complejos turísticos de Lanzarote. Las derramas para obras de reforma o de mantenimiento de infraestructuras —piscinas, jardines, instalaciones deportivas— que son aprobadas por los propietarios presentes en la junta —frecuentemente una minoría de los propietarios totales— pueden ser impugnadas por los propietarios ausentes si no se cumplen los requisitos de quórum y mayoría exigidos por la Ley de Propiedad Horizontal. El abogado civil de Arrecife con experiencia en propiedad horizontal puede analizar la convocatoria y el acta de la junta impugnada y determinar si existen vicios de procedimiento que justifiquen la impugnación ante el juzgado de primera instancia de Arrecife.
Alquiler vacacional en Lanzarote: Decreto 113/2015, licencias y conflictos en las comunidades
El alquiler vacacional en Lanzarote se rige por el Decreto 113/2015 del Gobierno de Canarias, que establece los requisitos para que una vivienda pueda ser ofertada en plataformas de alquiler turístico como Airbnb o Booking. La habilitación como vivienda vacacional requiere cumplir unos requisitos mínimos de equipamiento, habitabilidad y servicios, y el propietario debe declarar el inicio de la actividad ante el Cabildo de Lanzarote e inscribir la vivienda en el Registro General Turístico de Canarias.
El Ayuntamiento de Tías —que es el municipio del sur de Lanzarote que incluye Puerto del Carmen, uno de los principales núcleos turísticos de la isla— ha adoptado en los últimos años ordenanzas que restringen el alquiler vacacional en determinadas zonas del municipio, especialmente en las áreas residenciales que históricamente han tenido uso predominantemente turístico pero que el Ayuntamiento quiere reorientar hacia un turismo más ordenado. Estas restricciones municipales generan conflictos con los propietarios que han adquirido sus apartamentos con la expectativa de poder arrendarlos a turistas, y cuya inversión se puede ver comprometida si el Ayuntamiento niega la habilitación como vivienda vacacional o impone sanciones por actividad no habilitada.
Las comunidades de propietarios en Lanzarote que han aprobado acuerdos de prohibición del alquiler vacacional —al amparo de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal introducida por el Real Decreto-ley 7/2019 y la posterior Ley 12/2023— generan conflictos civiles con los propietarios que quieren mantener su actividad de alquiler turístico. La validez del acuerdo de la comunidad que prohíbe el alquiler vacacional requiere que haya sido aprobado por las tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas de participación, y su eficacia está sujeta a que el acuerdo sea inscrito en el Registro de la Propiedad para que vincule a los propietarios futuros. El abogado civil de Arrecife puede analizar la validez del acuerdo de la comunidad y las posibilidades de impugnarlo o de obtener una excepción para el propietario afectado.
Ley de Costas en Lanzarote: el Dominio Público Marítimo-Terrestre en un territorio volcánico
Lanzarote tiene una línea de costa especialmente compleja desde el punto de vista de la Ley de Costas 22/1988 y su Reglamento. La naturaleza volcánica de la isla —con formaciones de roca lávica, playas de arena negra y blanca, calas y acantilados— genera situaciones en las que la delimitación del Dominio Público Marítimo-Terrestre (DPMT) no siempre es clara y puede generar conflictos entre propietarios de inmuebles en la zona litoral y la Demarcación de Costas de Canarias. Muchas propiedades en el litoral de Lanzarote —especialmente las más antiguas, construidas antes de la Ley de Costas de 1988— pueden estar parcialmente dentro de la zona de DPMT o de la servidumbre de protección de los 100 metros, lo que puede conllevar obligaciones de demolición o de limitación del uso de las propiedades afectadas.
Los procedimientos de deslinde del DPMT en Lanzarote han afectado a numerosos propietarios de inmuebles en zonas costeras, especialmente en los municipios de Yaiza (Playa Blanca), Teguise (Costa Teguise) y San Bartolomé (Puerto del Carmen). El abogado civil de Arrecife con experiencia en derecho de costas puede representar a los propietarios afectados por los expedientes de deslinde ante la Demarcación de Costas y, si fuera necesario, ante los juzgados contencioso-administrativos, impugnando los deslindes que exceden del DPMT real o reclamando las concesiones que permitan mantener el uso de las instalaciones existentes en la zona delimitada como DPMT.
La Reserva de la Biosfera de Lanzarote —declarada por la UNESCO en 1993 y ratificada en sucesivos ciclos de revisión— establece un régimen de protección del territorio insular que va más allá de las restricciones urbanísticas ordinarias. El Plan Especial de la Reserva de la Biosfera impone limitaciones sobre las actividades permitidas en determinadas zonas de la isla —incluyendo restricciones sobre las actividades turísticas de aventura, las instalaciones en el litoral y las modificaciones del paisaje— que pueden generar conflictos entre los propietarios que quieren desarrollar actividades en sus terrenos y la Administración insular que aplica las restricciones de la Reserva.
Responsabilidad civil en actividades turísticas de aventura en Lanzarote
Lanzarote ofrece una oferta de actividades turísticas de aventura que incluye el windsurf y el kite en las playas del municipio de Tías —especialmente Famara y La Graciosa—, las excursiones en camello en el Parque Nacional de Timanfaya (Montañas del Fuego) y las actividades de surf, buceo y senderismo en distintos puntos de la isla. Estas actividades generan un número significativo de accidentes que dan lugar a reclamaciones de responsabilidad civil tanto frente a los operadores de las actividades como frente a las aseguradoras y, en determinados casos, frente al propio Parque Nacional.
La responsabilidad civil de los operadores de actividades turísticas de aventura en Lanzarote se determina por las normas generales de responsabilidad extracontractual del Código Civil (artículo 1902) y por la normativa específica de protección de consumidores en el ámbito del turismo activo. Los operadores de actividades de windsurf, kite o excursiones en camello están obligados a contar con el seguro de responsabilidad civil obligatorio exigido por la normativa canaria de turismo activo y a adoptar las medidas de seguridad necesarias para minimizar el riesgo de accidentes. Cuando el accidente se produce por un defecto en la organización de la actividad, por el mal estado del equipo utilizado o por la falta de información al usuario sobre los riesgos, el operador puede ser responsable de los daños sufridos por el usuario.
El comité editorial de RankingAbogados.es ha valorado para este ranking la especialización en la compraventa de inmuebles con compradores extranjeros en Lanzarote, el conocimiento de la Ley de Costas aplicada al territorio volcánico de la isla, la experiencia en propiedad horizontal de complejos turísticos y la capacidad de atención en inglés, alemán y noruego para la numerosa comunidad de residentes europeos de Lanzarote. Ningún despacho ha abonado cantidad alguna por su inclusión o posición en este ranking.