Calcula la plusvalía municipal (IIVTNU) al vender o heredar un inmueble, por el método más favorable. Si no ha habido incremento de valor, no se paga.
Qué es la plusvalía municipal
La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) grava el aumento de valor del suelo urbano cuando se transmite un inmueble: por venta, herencia o donación. Lo gestiona el ayuntamiento.
Cómo se calcula
Desde el RDL 26/2021 puedes elegir el método más favorable:
- Método objetivo: base = valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia.
- Método real: base = (precio de venta − precio de compra) × porcentaje que representa el suelo en el valor catastral.
La cuota es la base × el tipo de gravamen municipal (máximo legal del 30 %). Si no ha existido incremento de valor, no se paga el impuesto.
Coeficientes máximos por años de tenencia (vigentes en 2026)
| Años | Coef. | Años | Coef. |
|---|---|---|---|
| < 1 año | 0,14 | 11 | 0,08 |
| 1 | 0,13 | 12 | 0,08 |
| 2 | 0,15 | 13 | 0,08 |
| 3 | 0,16 | 14 | 0,10 |
| 4 | 0,17 | 15 | 0,12 |
| 5 | 0,17 | 16 | 0,16 |
| 6 | 0,16 | 17 | 0,20 |
| 7 | 0,12 | 18 | 0,26 |
| 8 | 0,10 | 19 | 0,36 |
| 9 | 0,09 | 20 o más | 0,45 |
| 10 | 0,08 |
Son los coeficientes máximos estatales (art. 107.4 TRLRHL, RDL 26/2021). Cada ayuntamiento puede aprobar coeficientes inferiores en su ordenanza.
Cuándo no se paga plusvalía
Tras las sentencias del Tribunal Constitucional (STC 59/2017 y 182/2021), no se paga plusvalía municipal si el contribuyente demuestra que no ha habido incremento de valor entre la compra y la venta. Para acreditarlo se comparan las escrituras de adquisición y de transmisión.
Base legal
- Art. 104-110 del TRLRHL (RDLeg 2/2004) — regulación del IIVTNU.
- Art. 107.4 TRLRHL (redacción del RDL 26/2021) — método objetivo y coeficientes máximos.
- STC 182/2021 — declaró inconstitucional el cálculo objetivo obligatorio; origen del sistema actual de doble método.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía municipal?
En una venta, el vendedor. En una herencia o donación, quien recibe el inmueble (heredero o donatario).
¿Se paga plusvalía si vendo con pérdidas?
No. Si el valor de transmisión es igual o inferior al de adquisición, no hay incremento de valor y no procede el impuesto; puedes solicitar la no sujeción.
¿Qué método conviene, el objetivo o el real?
Puedes elegir el que dé una base menor. La calculadora compara ambos y aplica el más favorable cuando introduces los valores de compra y venta.
¿Cuál es el plazo para pagar la plusvalía?
30 días hábiles desde la venta y 6 meses (prorrogables a un año) en caso de herencia, según la ordenanza municipal.
¿Dónde encuentro el valor catastral del suelo?
En el último recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro, donde figura el valor del suelo y el de la construcción.
⚖ Aviso: esta calculadora ofrece una estimación orientativa con los coeficientes máximos estatales y no sustituye el asesoramiento de un abogado fiscalista. El importe definitivo depende de la ordenanza de tu ayuntamiento. Verifica tu caso con un profesional.
Última actualización normativa: junio de 2026 (coeficientes 2024 en vigor tras el rechazo del RDL 16/2025).