Suelo urbanizable

El suelo urbanizable es el suelo «intermedio» del urbanismo español: ni es suelo urbano ya integrado en la ciudad, ni es suelo no urbanizable excluido del desarrollo, sino el destinado a ser transformado en suelo urbano mediante el proceso urbanístico (planeamiento de desarrollo, urbanización, edificación). Constituye la principal «reserva» para el crecimiento urbano.

Subcategorías típicas:

• Sectorizado (o programado): el PGOU ya ha definido los sectores concretos a desarrollar, con sus límites, aprovechamientos, plazos y condiciones. Requiere Plan Parcial para su desarrollo pormenorizado.
• No sectorizado (o no programado): el PGOU lo ha previsto como apto para el desarrollo, pero no ha definido los sectores concretos. Requiere primero la sectorización (típicamente mediante modificación puntual del PGOU o Plan de Sectorización) y luego el Plan Parcial.

En la normativa estatal (TRLSRU), la terminología es «situación básica» de suelo: suelo rural (que incluiría el no urbanizable y el urbanizable no programado) y suelo urbanizado (que incluiría el urbano y el urbanizable ya transformado).

Procedimiento de desarrollo:

• 1. Plan Parcial: instrumento de planeamiento derivado que ordena pormenorizadamente un sector de suelo urbanizable. Define usos, intensidades, edificabilidad, viario interior, dotaciones, parcelaciones. Aprobación municipal (con informe autonómico en su caso).
• 2. Proyecto de Urbanización: instrumento técnico que define las obras de urbanización (viarios, redes, dotaciones).
• 3. Instrumento de gestión: Junta de Compensación (sistema más habitual), Cooperación, Expropiación, Concierto, según normativa autonómica.
• 4. Reparcelación: instrumento jurídico que redistribuye las parcelas iniciales en parcelas aptas para la edificación, equidistribuyendo beneficios y cargas.
• 5. Obras de urbanización: ejecución material.
• 6. Recepción por el ayuntamiento de las obras y dotaciones.
• 7. Licencias de edificación sobre las parcelas resultantes.

Deberes del propietario:

• Cesión obligatoria y gratuita al ayuntamiento del suelo destinado a viario, zonas verdes, equipamientos.
• Cesión obligatoria y gratuita de un porcentaje del aprovechamiento (5-15% según normativa autonómica) al ayuntamiento.
• Costeamiento íntegro de las obras de urbanización.
• Edificación en los plazos del planeamiento.
• Reserva de vivienda protegida: mínimo del 30% de la edificabilidad residencial en sectores nuevos (variable autonómica).

Valoración del suelo urbanizable (art. 36 TRLSRU): se valora como suelo rural (capitalización de rentas de la explotación rústica) hasta que sea aprobada definitivamente la ordenación detallada y se hayan cumplido los deberes urbanísticos. La STS y la STC han confirmado este criterio para evitar la indemnización de meras expectativas urbanísticas.

Esta valoración fue la consagrada por la STC 141/2014, que confirmó la constitucionalidad del régimen del Texto Refundido de la Ley del Suelo, eliminando definitivamente la valoración por «expectativas urbanísticas» del suelo urbanizable no programado. Para el propietario, esto supone que la mera clasificación urbanística no genera, por sí, valor patrimonial indemnizable; sólo el suelo ya transformado (con planeamiento derivado aprobado y deberes cumplidos) se valora como urbanizado.

Desclasificación: el PGOU puede desclasificar suelo urbanizable que no se haya desarrollado, reconvirtiéndolo a suelo no urbanizable o manteniéndolo en situación de espera. Si la desclasificación priva al propietario de un aprovechamiento ya patrimonializado (porque cumplió los deberes urbanísticos), hay derecho a indemnización. Si la desclasificación es de un suelo no desarrollado, no hay indemnización (no se indemnizan expectativas).

Reclasificación: la inclusión de nuevo suelo como urbanizable es uno de los actos más controvertidos del urbanismo, por sus implicaciones económicas, ambientales y políticas. Requiere justificación adecuada, EAE preceptiva y cumplimiento de las cautelas legales (suelo no urbanizable de especial protección no reclasificable).

Patrimonialización del aprovechamiento: el propietario va patrimonializando el aprovechamiento a medida que cumple los deberes urbanísticos (cesiones, urbanización). El aprovechamiento se patrimoniliza definitivamente con la recepción de las obras de urbanización por el ayuntamiento.

Recursos: contra los planes parciales, proyectos de urbanización, instrumentos de gestión: recurso contencioso-administrativo ordinario. Plazo: 2 meses para los planes (disposiciones generales) y 1-2 meses para los actos administrativos.

Fuentes oficiales: TRLSRU (BOE)