Subrogación hipotecaria

La subrogación hipotecaria permite «trasladar» un préstamo hipotecario de la entidad original a otra entidad que ofrezca mejores condiciones, manteniendo la garantía hipotecaria con su rango registral. Es una herramienta fundamental para la competencia entre entidades financieras y para que el consumidor pueda beneficiarse de las mejoras en el mercado.

Modalidades:

• Subrogación activa del acreedor (la principal regulada en la Ley 2/1994): cambio de la entidad financiera acreedora. Un nuevo banco asume el préstamo y se sustituye al antiguo en la posición acreedora.
• Subrogación pasiva del deudor: cambio del deudor (típicamente en compraventa de vivienda con préstamo vigente). El comprador asume el préstamo del vendedor con consentimiento del banco.

Procedimiento de la subrogación activa del acreedor (arts. 2-5 Ley 2/1994):

• 1. Oferta vinculante de la nueva entidad: el banco que desea subrogarse presenta al deudor una oferta vinculante con las nuevas condiciones (tipo de interés, plazo, comisiones).
• 2. Comunicación a la entidad original: la nueva entidad notifica fehacientemente a la entidad original que el deudor desea cancelar el préstamo y subrogarse en otro nuevo. La entidad original tiene un plazo de 15 días naturales para presentar al deudor una contraoferta vinculante («derecho a enervar la subrogación»).
• 3. Decisión del deudor: el deudor puede aceptar la contraoferta de su entidad original o continuar con la subrogación a la nueva entidad.
• 4. Formalización en escritura pública: si la subrogación se concreta, se otorga escritura pública en la que la nueva entidad asume el préstamo y se cancela el contrato con la entidad original. La hipoteca subsiste con su rango registral.
• 5. Inscripción en el Registro de la Propiedad: con bonificación de aranceles (90% según la Ley 2/1994).

Aspectos económicos y fiscales:

• Exención del IAJD: la subrogación está exenta del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
• Bonificación de aranceles notariales y registrales: 90% de bonificación sobre los aranceles ordinarios.
• Comisión por subrogación: la entidad original puede cobrar la comisión por amortización anticipada pactada en el contrato, dentro de los límites legales (art. 23 LCCI). Si el contrato es anterior a la LCCI, los límites son los de la Ley 41/2007.
• Gastos de la nueva tasación: a cargo del cliente o de la nueva entidad, según pacto.
• Comisión de apertura de la nueva entidad: si la pacta.

Casos especiales en la LCCI (Ley 5/2019):

• Cuando la subrogación implique cambio de tipo variable a fijo, no procede comisión por amortización anticipada (art. 23 LCCI).
• La nueva entidad debe cumplir todas las obligaciones de información precontractual (FEIN, FiAE) si las nuevas condiciones son sustancialmente distintas.
• Acta notarial gratuita previa a la firma para verificar la comprensión del cliente.
• Plazo mínimo de reflexión de 10 días.

Conservación del rango registral: la subrogación es el procedimiento idóneo para cambiar de entidad sin perder el rango hipotecario (la fecha de inscripción que determina la prelación frente a otras cargas posteriores). La cancelación y constitución de nueva hipoteca implicaría pérdida de rango y, en su caso, ajustes con los acreedores intermedios.

Subrogación pasiva del deudor (compraventa de vivienda hipotecada):

• El comprador asume el préstamo del vendedor con el consentimiento expreso del banco (art. 118 LH).
• El banco evalúa la solvencia del nuevo deudor (comprador) y puede aceptar o rechazar la subrogación.
• Si la rechaza, el vendedor deberá cancelar el préstamo previamente con el dinero del comprador.
• Si la acepta, se formaliza la subrogación en la propia escritura de compraventa o en escritura separada.
• La hipoteca subsiste sin necesidad de cancelación e inscripción nueva.

Subrogación de subastas (art. 1.211 CC y Ley 2/1994): supuesto en el que el comprador en subasta judicial asume el préstamo hipotecario que gravaba el bien. Sin necesidad de consentimiento del acreedor original (subrogación legal). Sin comisión por amortización anticipada.

Fuentes oficiales: Ley 2/1994 (BOE) · LCCI Ley 5/2019 (BOE)