Novación hipotecaria

La novación hipotecaria es uno de los instrumentos más utilizados para adaptar las condiciones de un préstamo hipotecario a circunstancias sobrevenidas (cambios en los tipos de interés del mercado, mejora de la solvencia del deudor, situación de dificultad de pago, etc.). Su régimen, regulado en la Ley 2/1994, ha sido objeto de modificaciones para favorecer la renegociación entre deudores y entidades.

Concepto y modalidades:

• Novación modificativa: la más habitual. Modifica las condiciones del préstamo sin extinguir la obligación original. La hipoteca subsiste con su rango registral original.
• Novación extintiva: extingue la obligación original y la sustituye por una nueva. La hipoteca anterior se cancela y debe constituirse una nueva, con pérdida del rango registral.
• La distinción es relevante para las garantías (rango registral, conservación o no) y para los gastos (impuestos, aranceles).

Aspectos modificables:

• Tipo de interés (pasar de variable a fijo o viceversa; cambiar el diferencial; cambiar el índice de referencia).
• Plazo de amortización (extender o acortar).
• Cuota mensual.
• Sistema de amortización (francés, alemán).
• Carencia de capital.
• Cláusulas accesorias (vencimiento anticipado, comisiones, productos vinculados).
• Garantías personales o reales accesorias.

Beneficios fiscales y registrales (Ley 2/1994):

• Exención del IAJD: las novaciones modificativas que afecten al tipo de interés inicialmente pactado o vigente, al plazo del préstamo o a ambos, están exentas del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
• Bonificación de aranceles notariales y registrales: para escrituras de novación de tipo de interés o plazo, aranceles bonificados al 90%.
• Mantenimiento del rango hipotecario: la hipoteca conserva su rango registral original, sin necesidad de constituir una nueva garantía.

Régimen de la comisión por novación (art. 9 Ley 2/1994):

• La entidad puede cobrar una comisión por la novación, que debe estar pactada en el contrato original o en la propia novación.
• Límite legal histórico: en préstamos firmados antes del 16-06-2019, máximo el 0,1% del capital pendiente cuando la modificación se refiere al tipo de interés (Ley 2/1994 original).
• En préstamos sujetos a la LCCI (a partir del 16-06-2019): no procede comisión por la novación que pase de variable a fijo o que mejore las condiciones (art. 23 LCCI).
• Si la novación es voluntaria por el cliente y no derivada de cumplimiento legal: las comisiones pactadas deben respetar los principios de proporcionalidad y transparencia (art. 82 TRLGDCU).

Régimen LCCI: la Ley 5/2019 reforzó los derechos del deudor:

• Información precontractual reforzada: FEIN, FiAE, oferta vinculante, acta notarial.
• Plazo mínimo de reflexión: 10 días entre la entrega de la FEIN y la firma.
• Acta notarial gratuita de información: el notario verifica que el cliente ha comprendido los términos.
• Estos requisitos se aplican también a la novación cuando se introducen modificaciones sustanciales que requieran nueva evaluación de solvencia.

Diferencia con la subrogación:

• Novación: modificación de condiciones manteniendo la misma entidad acreedora.
• Subrogación: cambio de entidad acreedora; el préstamo se traslada a otra entidad que mejora las condiciones.

Procedimiento típico:

• Solicitud del prestatario al banco con la propuesta de modificación.
• Análisis por la entidad de la solvencia del prestatario y de la oportunidad económica.
• Oferta vinculante de la entidad con las nuevas condiciones.
• Aceptación por el prestatario y entrega de información (FEIN, etc.).
• Plazo de reflexión (10 días en LCCI).
• Acta notarial gratuita previa a la firma.
• Formalización en escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad (con bonificación de aranceles).

Casos especiales: novaciones forzosas por dificultad de pago (Código de Buenas Prácticas RDL 6/2012 y RDL 19/2022), reestructuración bancaria, refinanciación de deuda.

Fuentes oficiales: Ley 2/1994 (BOE) · LCCI Ley 5/2019 (BOE)