Gastos hipotecarios
Categoría: Bancario
Definición: Los gastos hipotecarios son los gastos asociados a la formalización de un préstamo hipotecario: notaría, registro de la propiedad, gestoría, tasación e Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). El Tribunal Supremo declaró abusiva la cláusula que imponía todos ellos al consumidor (STS 705/2015 y SSTS 44/2019 a 49/2019), salvo el AJD que la jurisprudencia atribuye al prestatario en préstamos previos a la Ley 5/2019.
Tradicionalmente, las hipotecas firmadas en España incluían una cláusula por la que el prestatario asumía todos los gastos de constitución y cancelación (notaría, registro, gestoría, tasación, AJD). El Tribunal Supremo declaró abusiva esa imposición indiferenciada.
Doctrina del TS:
- STS Pleno 705/2015: declaró abusiva la cláusula que atribuía al consumidor todos los gastos por suponer un desequilibrio contrario a la buena fe.
- SSTS 44/2019 a 49/2019, de 23 de enero: fijaron el reparto en hipotecas anteriores a la Ley 5/2019:
- Notaría: por mitad (50% banco, 50% cliente). Cancelación: cliente.
- Registro de la Propiedad: banco (interesado en la inscripción de la garantía).
- Gestoría: banco.
- Tasación: cliente (en hipotecas anteriores a la LCCI).
- AJD: cliente, conforme al RDLeg 1/1993, doctrina del Pleno de la Sala 3.ª del TS (sentencias de 27-11-2018, tras la polémica autocorrección de octubre de ese año) y al RDL 17/2018.
- STJUE 16-07-2020 C-224/19 y C-259/19: confirmó que el reintegro debe ser íntegro de las cantidades cobradas indebidamente, con cómputo de la prescripción a partir del conocimiento por el consumidor.
Régimen tras la Ley 5/2019 LCCI (en vigor 16-06-2019):
- Cambio legal: en los préstamos hipotecarios sujetos a la LCCI, los gastos se atribuyen por ley al prestamista: notaría, registro, gestoría y AJD (art. 14.1.e LCCI y art. 29.2 RDLeg 1/1993 modificado por RDL 17/2018).
- El cliente paga la tasación y los gastos derivados de copias adicionales del notario.
- Esto resolvió el problema para los préstamos firmados a partir de junio de 2019.
Reclamación:
- Procedimiento extrajudicial previo al banco.
- Demanda judicial de nulidad de la cláusula + restitución.
- Imprescriptible la acción declarativa; la de restitución se rige por los criterios del TJUE (5 años desde el conocimiento).
Cuantía a recuperar: en muchos casos, entre 1.500 y 4.000 €, en función del importe del préstamo y los gastos efectivamente pagados.
Fuentes oficiales: Ley 5/2019 LCCI (BOE) · RDLeg 1/1993 ITP-AJD (BOE) · Buscador CENDOJ
Normativa aplicable
- STS 705/2015
- SSTS 44/2019 a 49/2019
- Ley 5/2019 LCCI (reparto legal)
- STC 182/2021 (plusvalía)
- RDLeg 1/1993 (AJD)
- RDLeg 1/2007 TRLGDCU art. 89