El Régimen Económico y Fiscal de Canarias: implicaciones civiles para contratos en Puerto de la Cruz
Las Islas Canarias disfrutan de un Régimen Económico y Fiscal (REF) especial, reconocido en la Constitución española y en el Estatuto de Autonomía de Canarias, que las distingue del resto del territorio nacional en materia tributaria y de incentivos a la inversión. La norma central es la Ley 19/1994 de modificación del Régimen Económico y Fiscal de Canarias, modificada en varias ocasiones, que regula los principales instrumentos del REF: la Zona Especial Canaria (ZEC), la Reserva para Inversiones en Canarias (RIC) y el Arbitrio sobre Importaciones y Entregas de Mercancías en las Islas Canarias (AIEM).
Para el abogado civil que opera en Puerto de la Cruz, el REF tiene implicaciones directas en los contratos con empresas del sector turístico del norte de Tenerife. La Zona Especial Canaria (ZEC) —que ofrece a las empresas inscritas en ella un tipo reducido del cuatro por ciento en el Impuesto sobre Sociedades para determinados beneficios— puede ser relevante en la estructuración de sociedades inversoras que adquieran inmuebles turísticos en Puerto de la Cruz. El abogado civil debe conocer las implicaciones del régimen ZEC en la tributación de los contratos y de las rentas que generan los inmuebles turísticos, aunque la asesoría fiscal especializada sea necesaria para la planificación concreta.
El IGIC (Impuesto General Indirecto Canario), regulado por la Ley 20/1991, es el equivalente canario del IVA peninsular pero con diferencias significativas: el tipo general del IGIC es del siete por ciento (frente al veintiuno del IVA), existen tipos reducidos del tres por ciento y tipos cero, y hay exenciones específicas para determinadas operaciones en Canarias. En los contratos de compraventa de inmuebles y en los contratos de arrendamiento turístico en Puerto de la Cruz, el tratamiento fiscal bajo el IGIC es relevante para la determinación del precio final y las obligaciones de facturación. El abogado civil de Puerto de la Cruz que asesora en transacciones inmobiliarias debe conocer el IGIC para no incurrir en errores de tratamiento fiscal que afecten a sus clientes.
Viviendas vacacionales en Puerto de la Cruz: Decreto 113/2015 del Gobierno de Canarias
La regulación de las viviendas vacacionales (VUT) en Canarias se rige por el Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias. Este decreto establece los requisitos que deben cumplir las viviendas —ubicadas en edificios o complejos residenciales— que se destinen al arrendamiento vacacional por periodos inferiores a dos meses: condiciones de habitabilidad, equipamiento mínimo, seguro de responsabilidad civil, placa identificativa y declaración responsable de inicio de actividad ante el Gobierno de Canarias.
A diferencia de otros destinos turísticos españoles que han impuesto moratorias de licencias VUT, la regulación canaria no establece un límite global de plazas en Puerto de la Cruz, pero sí impone restricciones en los edificios residenciales: las comunidades de propietarios pueden prohibir por estatutos o por acuerdo de junta —con el voto de tres quintas partes de propietarios y cuotas— la actividad de VUT en el edificio. Esta cuestión es fuente de litigación frecuente en los edificios de apartamentos de Puerto de la Cruz, donde la convivencia entre propietarios que explotan sus viviendas como VUT y los residentes permanentes genera tensiones que con frecuencia acaban en procedimientos judiciales.
La due diligence de un apartamento en Puerto de la Cruz con actividad VUT debe verificar: que la declaración responsable está presentada ante el Gobierno de Canarias y la actividad está inscrita en el Registro General Turístico de Canarias; que el edificio no tiene prohibición estatutaria o acuerdo de junta de propietarios que prohíba la actividad VUT; que el apartamento cumple los requisitos del Decreto 113/2015 en cuanto a habitabilidad, equipamiento y señalización; y que no existe expediente sancionador en tramitación. Un abogado civil de Puerto de la Cruz con experiencia en VUT puede gestionar esta verificación y la transferencia de la declaración responsable al nuevo propietario.
Propiedad horizontal en edificios de apartamentos turísticos históricos
Puerto de la Cruz fue el primer destino turístico masivo de Canarias y muchos de sus edificios de apartamentos y hoteles datan de las décadas de los sesenta, setenta y ochenta del siglo pasado. La propiedad horizontal en estos edificios históricos —en zonas como Taoro, Playa Jardín, Los Realejos o el casco histórico— presenta particularidades relevantes: títulos constitutivos antiguos que no prevén la regulación actual de las VUT, elementos comunes deteriorados que requieren rehabilitación costosa, propietarios de distintas nacionalidades —alemanes, ingleses, españoles peninsulares y canarios— con distintas perspectivas sobre la gestión del edificio, y en algunos casos cargas o gravámenes históricos que complicaban las transmisiones.
Las derramas para rehabilitación de edificios históricos en Puerto de la Cruz son una fuente habitual de conflictos en las comunidades de propietarios. La rehabilitación de fachadas con eficiencia energética, la renovación de instalaciones eléctricas y de fontanería en edificios con más de cuarenta años y la adaptación de accesos para personas con movilidad reducida son inversiones de alto coste que no todos los propietarios están en condición o disposición de asumir. El abogado civil de Puerto de la Cruz especializado en propiedad horizontal puede asesorar sobre los quórums necesarios para aprobar las obras, las consecuencias del impago de derramas y las vías para impugnar acuerdos adoptados irregularmente.
Los vicios constructivos en los edificios históricos de Puerto de la Cruz son otra fuente de conflictos civiles: humedades estructurales por impermeabilizaciones deficientes, problemas de fachada derivados del microclima húmedo del norte de Tenerife, y deterioro de instalaciones por la proximidad al mar. Cuando los vicios constructivos son anteriores a la actual Ley de Ordenación de la Edificación —que estableció los plazos de garantía actuales—, el régimen de responsabilidad aplicable puede ser el del Código Civil, con plazos y criterios diferentes. El abogado civil especializado puede determinar cuál es el régimen aplicable y si existen acciones viables frente a los responsables.
Timeshare en Puerto de la Cruz: Ley 4/2012 y nulidad de contratos
Puerto de la Cruz fue, en la década de los setenta y ochenta, uno de los primeros destinos del mundo en desarrollar el modelo de aprovechamiento por turnos (timeshare). Muchos de los turistas alemanes, ingleses y escandinavos que visitaban Puerto de la Cruz en esas décadas adquirieron contratos de timeshare en los complejos turísticos de la ciudad —en particular en los complejos situados en la zona de Taoro y en el paseo marítimo— que les daban derecho a usar un apartamento durante una semana determinada de cada año a cambio del pago de cuotas anuales de mantenimiento.
La regulación actual de los contratos de aprovechamiento por turno se rige en España por la Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, que transpone la Directiva 2008/122/CE. Esta ley establece una protección amplia del consumidor en los contratos de timeshare: derecho de desistimiento de catorce días sin penalización, prohibición de recibir pagos antes del vencimiento del plazo de desistimiento, obligación de facilitar información precontractual completa y en el idioma del consumidor, y nulidad de los contratos que no cumplan con los requisitos de forma y contenido de la ley.
La nulidad de los contratos de timeshare en Puerto de la Cruz es uno de los ámbitos de mayor actividad jurídica civil en los últimos años. El Tribunal Supremo español ha dictado numerosas sentencias declarando la nulidad de contratos de timeshare por infracción de la Ley 4/2012 y de la normativa anterior, con la consecuente condena a la devolución de las cantidades pagadas. Las sentencias del Tribunal Supremo han establecido criterios claros sobre qué contratos son nulos: los celebrados antes de la Ley 4/2012 que tienen duración indefinida o superior a cincuenta años son nulos conforme a la normativa anterior (Real Decreto-ley 8/2012); los contratos celebrados bajo la Ley 4/2012 que no cumplen sus requisitos de información precontractual o de forma son igualmente nulos. El abogado civil de Puerto de la Cruz especializado en timeshare puede analizar el contrato concreto del cliente y determinar si tiene fundamento una acción de nulidad.
Compraventa de apartamentos por propietarios alemanes en el norte de Tenerife
Puerto de la Cruz es el destino español favorito de los turistas alemanes, y la comunidad alemana de propietarios en la ciudad es la más numerosa entre los compradores extranjeros. Apartamentos en la zona de Taoro y el paseo marítimo, villas en La Orotava y Icod de los Vinos, y propiedades en los valles del norte de Tenerife han sido adquiridas durante décadas por ciudadanos alemanes que buscaban un retiro vacacional o una residencia permanente en el clima templado del norte de Tenerife. La compraventa de propiedades en Puerto de la Cruz por compradores alemanes genera una demanda específica de asesoramiento jurídico en alemán que el abogado civil local debe estar en condición de satisfacer.
La due diligence de un apartamento en Puerto de la Cruz para un comprador alemán debe incluir: nota simple del Registro de la Propiedad de Puerto de la Cruz, certificación catastral, verificación de la situación urbanística conforme al Plan General de Ordenación Urbana del municipio, comprobación de las cuotas de la comunidad de propietarios y de las derramas pendientes, análisis de la situación de la VUT si el apartamento se va a explotar turísticamente, y verificación de la cédula de habitabilidad. Para los compradores alemanes que adquieren para uso vacacional y quieren arrendar el apartamento durante las temporadas en que no lo usan, la asesoría sobre el régimen de la VUT canaria y sobre las implicaciones fiscales en Alemania de los rendimientos del arrendamiento es igualmente importante.
El comité editorial de RankingAbogados.es ha valorado para este ranking el conocimiento del marco normativo canario —REF, Decreto VUT, Ley timeshare— con sus diferencias respecto al derecho común peninsular, la experiencia en las transacciones inmobiliarias en el mercado turístico del norte de Tenerife, y la capacidad lingüística en alemán para atender a la comunidad más numerosa de propietarios extranjeros de la ciudad. Ningún despacho ha abonado cantidad alguna por su inclusión o posición en este ranking.